Введение
Инвестиционные проекты в сфере недвижимости, которые финансируются за счет поддержки, которую Банк оказывает Организаторам, иногда представляют определенную сложность в большинстве случаев из-за того, что эти организаторы не имеют необходимой экономической инфраструктуры (платежеспособности), которая позволяет им получить доступ к этим кредитам полным и эффективным способом.
Некоторые из этих проектов, осуществляемые небольшими промоутерами и которые, по сравнению с другими более продуманными, - крупными, - можно считать небольшими. С нашей профессиональной точки зрения, мы считаем, что эти проекты имеют большое значение, поскольку число мелких и средних разработчиков-разработчиков в Автономном сообществе Мадрида и других соседних автономных сообществах составляет почти 90% этой бизнес-группы.
Строительный бум, который был у нас в прошлые десятилетия, возвращается снова с 1998 года. Спрос на дома поощряется, особенно ценой денег, доступных для наименее благоустроенных карманов, которые уже могут купить дом на очень выгодных условиях., Лучших цен все же можно было бы достичь, если бы к земле можно было получить доступ по хорошей цене, и это может произойти только в районах, удаленных от столицы, где воздействие меньше.
Эта явно благоприятная ситуация для развития рынка никоим образом не меняет отношение финансовых учреждений, которые продолжают ограничивать свою кредитную поддержку для малых и средних застройщиков или, по крайней мере, продолжают придерживаться очень жестких правил финансовой оценки проектов, которые Они представляют их, чтобы определить жизнеспособность проекта и его прибыльность.
Таким образом, они не несут чрезмерных осложнений, и проекты недвижимости, которые они могут в настоящее время анализировать, все еще строго применяют правила, на которые мы ранее ссылались. Таким образом, если мы находим разработчика, у которого есть хороший проект по строительству домов, но который не соответствует уровню доступа к кредитам «застройщику», которые предоставляет Банк, «этот проект», каким бы интересным он ни был, остается отделить и забыть.
Цель этого отчета - представить в краткой и понятной форме правила, которые служат руководством для доступа к РЕАЛЬНОМУ И ЭФФЕКТИВНОМУ ФИНАНСИРОВАНИЮ, в качестве альтернативы тем, которые традиционно используются Банками и другими подобными финансовыми организациями.
Как указано в заголовке данного отчета, это финансирование предпочтительно осуществляется частными инвесторами, которым рекомендуется сделать определенные инвестиции с гарантиями, указанными ниже.
Параметры, которые определяют инвестиции в недвижимость.
Проект недвижимости характеризуется в своем экономическом варианте тремя основными параметрами:
Оплата лота.
Реализация работы
Денежные потоки, генерируемые в процессе разработки, за счет продажи строящихся объектов.
Под платой сайта (или его вкладом) понимается, что разработчик должен заплатить, чтобы начать проект строительства. Поскольку инвестиционный платеж был определен, этот параметр уменьшен до единой цифры, которая будет включать другие понятия, такие как: технические сборы, лицензии и муниципальные налоги, нотариусы, регистрации и т. Д.
Второй пункт указывает на фиксированные инвестиции по себестоимости, которые разработчик должен выполнить в ходе работы. От раскопок, через различные этапы, до завершения деталей и завершения работ, будут выплаты, которые должен сделать разработчик, хотя с определенной частотой оплата этих инвестиций состоит не из одной суммы, а скорее из набора из них - рассрочка по счету застройщика, сопроводительные письма и т. д., т. е. оплата инвестиций в течение срока их действия делится.
«Денежный поток» генерирует два потока противоположного знака:
ток сборов
и ток платежей.
Коллекции соответствуют доходам, связанным с продажей объектов недвижимости, из которых состоит рекламная акция: поставки за счет клиентов, счета, подлежащие оплате во время выполнения работы и т. Д. Среди платежей следует считать простые и неординарные.
Обычные обязательства - это обязательства, приобретенные у застройщика или, если застройщик является одновременно застройщиком, с другими похожими, которые вмешиваются в работу по элементам, платежи которых ранее были согласованы в контракте.
К необычным относятся те, которые могут возникать в ходе выполнения проекта, например, промежуточный кредит, для временных ситуаций нехватки ликвидности.
ПРЕИМУЩЕСТВА ПРОМОУТЕРА, ЕСЛИ У ВАС ЕСТЬ ПОСТОЯННЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ СРЕДА ДЛЯ ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТЫ.
Когда мы упомянули ранее параметры, которые определяют инвестиции в недвижимость, мы определили доходность инвестиций через их денежные потоки: КОЛЛЕКЦИИ и ПЛАТЕЖИ - против - ДОХОДОВ и ЗАТРАТ.
Мы считаем установленными концептуальные различия, которые существуют между компонентами денежных потоков (сборы и платежи) и выгод (доход за вычетом расходов). Хороший постоянный управленческий контроль позволит промоутеру получить ожидаемые выгоды.
Очевидно, что Организатор, чтобы начать продвижение, должен иметь рабочий фонд, достаточно свободный, что позволяет ему осуществлять новый проект и полностью покрывать параметры инвестиций за счет самофинансирования, по крайней мере, те, которые связаны с сайтом, и другие расходы, уже подробно описанные,
Наша система сбора денежных вкладов со стороны инвесторов позволит застройщику осуществлять инвестиционный проект в сфере недвижимости, заранее зная, что средства, необходимые для строительства, хранятся в Банке, что гарантирует функционирование, и может распоряжаться ими по мере необходимости. работа нуждается в этом, в разных разделах исполнения.
Исторически, девелопер работает с денежными потоками, полученными из дохода, полученного от предварительной продажи объектов недвижимости. Обычно это связано с трудностями, потому что, несомненно, затраты, которые составляют продвижение по службе, часто выше, чем потоки прибыли, что приводит к напряженности в казначействе, и промоутер в большинстве случаев вынужден переходить к «преодолению займов», что делает их расходы более дорогими или повышенными. Эксплуатационные расходы.
С нашей системой Организатор выполняет проект в полном объеме с денежными потоками, которые поступают от инвесторов, которые ранее внесли согласованные с ним инвестиционные деньги, на текущий счет, открытый для этой цели, что позволит Организатору Выполнять работы без казначейских напряжений, о которых мы ранее упоминали. Поскольку будет производиться «планирование» платежей, относящихся к рабочим единицам, выполняемым Строителем, Банк будет оплачивать сертификаты выполненных работ в форме и времени, которые были согласованы в договоре.
Таким образом, Организатор может указать Строителю и / или Поставщикам, что оплата выданных сертификатов или счета будет напрямую оплачиваться Банком, с помощью которого он может получить от них преимущества, такие как скидки на быструю оплату, специальные бонусы, независимо от Полученные вами цены возможностей в случае, если вы являетесь как разработчиком, так и застройщиком, для управления вашими покупками материалов и / или услуг.
Другим дополнительным преимуществом Организатора является то, что он не сделает свои административные схемы более дорогими, поскольку он просто даст согласие на оплату представленных рабочих сертификатов или счетов-фактур и которые были сделаны или завершены, что, как мы сказали, будет оплачено Банком,
Влияние времени на стоимость денег
Этот краткий анализ, необходимый для изучения любого проекта в сфере недвижимости, позволит выявить наиболее удобный метод оценки прибыльности, которую получат инвесторы с момента внесения денег в Банк в качестве временных партнеров Организатора или Организатора.
Акции по продаже недвижимости (квартиры, виллы, квартиры и т. Д.), Финансируемые по этой системе, не должны превышать 12-18 месяцев при их исполнении. Эта предпосылка приводит нас к выводу, что целесообразно провести гомогенизацию, состоящую из выплаты суммы экономических инвестиций плюс согласованный процент в эти максимальные сроки, без ущерба для того факта, что Организатор может досрочно завершить работу и использовать свои варианты с инвестор, который увеличил бы годовой доход такой же, когда получал свои деньги и свои интересы раньше ожидаемого.
Экономическая прибыль для Инвестора
Деньги, внесенные инвесторами, будут направлены нами как управляющей компанией, только и исключительно в тех проектах недвижимости, которые были проанализированы и структурированы в их Маркетинговом плане, который должен гарантировать, что существует априорный потенциальный рынок, который будет требовать определенный тип жилья, который приспосабливается к цене, строительным качествам, распределению пространства и т. д., короче говоря, целевой рынок охотно принимает предложение и выкупает план.
Опыт показал нам, что для привлечения инвесторов, которые финансово сотрудничают в проектах недвижимости, которые мы обсуждали, необходимо, чтобы в отсутствие инфляции и неопределенности инвестору, который вкладывает свои деньги в процентах «я», было безразлично воспринимать его возврат к конец года или до года.
Важно то, что инвестиции, которые вы делаете, значительно превышают проценты, которые ваш Банк или Сбербанк обычно предлагает вам в тот же период времени, однако с теми же гарантиями и платежеспособностью инвестиций.
Для нашего сравнительного анализа процентная ставка будет не чем иным, как ценой денег, которая устанавливается рынком капитала.
В конечном итоге это предложение для потенциального инвестора предназначено для обеспечения ликвидности запускаемых нами проектов в сфере недвижимости. Инвестор ищет выгоды, и мы собираемся дать им это, используя огромные текущие деловые возможности сектора, который постоянно растет в зависимости от предложения. Этот инвестор участвует в льготах, которые получает Организатор при продаже домов, и получает его через банк, и вносит ликвидный капитал - единицу недвижимости по себестоимости + согласованный процент и возврат ваших инвестиций.
Инвестор получает в начале строительства единицу недвижимости, которая указана на его имя в частном контракте, а фиксированная цена - это себестоимость дома, которая является результатом для Организатора. Эта первая инвестиционная гарантия - это то, что мы называем обеспечением. Организатор проводит опцион на покупку в том же порядке в установленный срок (12-18 месяцев), который он будет осуществлять, выплачивая инвестору капитал - цену квартиры по себестоимости - плюс проценты, согласованные в том же документе.
Также в этом документе инвестор, как владелец дома, уполномочивает Организатора свободно управлять продажей третьей стороне, которая вступит в силу после выполнения договорных условий, то есть, когда разработчик воспользовался опцией покупки. Этот этап в процессе не будет стоить инвестору.
Поскольку первоначальная операция купли-продажи в пользу инвестора происходит в денежной форме, эта сумма депонируется в Банке-гаранте операции, на счету, на котором депонируются средства, внесенные всеми инвесторами, которые придерживаются инвестиционного проекта в сфере недвижимости. В это время Банк выдаст каждому из инвесторов ГАРАНТИЮ на суммы, предоставленные для покупки квартиры, посредством документа, который ссылается на Закон 57/68, в котором говорится, кто является Организатором, а какой является квартира. кто покупает, блок, лестницу, пол, письмо и т. д. и название Урбанизация или Продвижение.
Как теперь работает Промоутер?
После того, как фаза привлечения ресурсов инвесторов завершена, а сумма внесенного капитала равна стоимости работ в целом, Девелопер как первый элемент бюджета, который будет использоваться, оплатит лот (если не внесен вклад) и это будет написано на имя Организатора, чтобы выполнить соответствующие правовые действия для начала Акции.
Затем он будет использовать оставшуюся часть капитала для выполнения работ, разрешений, нотариальных расходов, муниципальных лицензий, технических сборов, расходов на маркетинг и т. Д.
Отсюда, как и любой девелопер недвижимости, Застройщик объявит о начале работ и начнет продавать будущим домовладельцам. Они будут покупать на PVP, установленном Организатором, и, если они захотят приобрести определенный дом, контракты на них еще не могут быть продлены, как это очевидно, но они должны создать экономический резерв и начать поступать в один и тот же Банк, причем разные суммы предусмотрены в условия продажи, на сберегательно-жилищном счете.
Эти покупатели должны вводить эти суммы на протяжении всей работы и до тех пор, пока ключи не будут доставлены. Банк одновременно изучит вопрос о выдаче ипотечного кредита, чтобы составить итоговую окончательную цену, которую взимает Организатор.
Как только работы будут завершены со всеми активами, и эти заключительные операции будут выполнены, и с полученной в результате ликвидностью, Организатор выполнит опцион на покупку, заплатив инвестору то, что было согласовано (капитал + проценты), и затем напишет на имя конечного покупателя. Преимущество Промоутера заключается в различиях, возникающих при выполнении двух операций.
Что получит взамен Банк, гарантирующий операцию?
Вы получите косвенную компенсацию по обязательствам, которыми будете управлять правильно, чтобы работа была выполнена без проблем. Доходность офиса значительно возрастет, потому что у него будут счета активов (Разработчик, Строитель и другие) и Ответственность (средства, депонированные Инвесторами).
Это станет наиболее информированным лицом в вашей сфере деятельности, чтобы продать все свои финансовые продукты:
Во-первых, ипотечные кредиты, связанные с развитием, сберегательно-жилищные счета будущих собственников и т. Д. и людям и / или организациям, вовлеченным в систему, таким как:
- ИНВЕСТОРАМ, которые будут доверять Организации, которая привела к тому, что их сбережения или инвестиции вызвали больший интерес, намного превышающий средний показатель по рынку капитала. Промоутер, который с уверенностью получил от Банка проведение всех этих операций, Это позволило ему выполнять работу с абсолютным спокойствием и гарантией по отношению к своим инвесторам. ПОСТАВЩИКИ, будь то Строитель или другие похожие, которые вмешиваются в работу. Они смогут ускорить свои сборы, потому что они откроют счет в том же офисе банка, чтобы средства могли быть переведены им. Директор офиса узнает об эволюции этих компаний и может предложить им другие банковские услуги.что они купили свои дома и информацию, которую они ранее получили от застройщика, в отношении своих данных о личном или семейном устройстве, что облегчило предоставление ипотеки для покупки их дома. Позже они станут клиентами предприятия для других типов отношений, таких как прямой дебет заработной платы, квитанции, пенсионный план, потребительский кредит, страхование жилья и т. Д.
