Приобретение недвижимости как форма инвестирования - обычная практика в Мексике, но часто она осуществляется без глубокого анализа того, действительно ли это хороший бизнес или нет. В данной статье резюмируется ход выполнения диссертационного исследовательского проекта по анализу прибыльности, которая может быть получена при приобретении недвижимости для жилого использования в городе Сантьяго-де-Керетаро, с учетом текущей местной экономической среды, связанной с недвижимостью.
ВВЕДЕНИЕ
Сегодня город Сантьяго-де-Керетаро и его столичная зона в целом (муниципалитеты Керетаро, Эль-Маркес и Коррехидора) переживают ускоренный рост, что отражается на предложении недвижимости в регионе. Это предложение недвижимости поглощается покупателями с возможностью приобретения недвижимости либо из-за экономической платежеспособности, либо из-за их способности брать взаймы из вариантов ипотечного кредита, а в некоторых из этих случаев приобретение недвижимости в качестве бизнес-возможности инвестиции, не оценивая, действительно ли этот вариант выгоден. Некоторые из этих объектов недвижимости при приобретении используются для сдачи их в аренду, поскольку они не заняты одними и теми же владельцами и, по распространенному мнению,они считают, что это очень хороший вариант, чтобы ваши деньги не теряли в цене со временем. Однако, учитывая избыток жилья в городе Сантьяго-де-Керетаро, необходимо оценить, является ли это бизнесом, с учетом процентных ставок по ипотечным кредитам, а также реальных вариантов покупки жилья в городе.
Спрос на жилье в последние два десятилетия привел к тому, что рынок недвижимости из года в год поднимал цены выше инфляции, однако, согласно данным Федерального ипотечного общества (SHF), средняя месячная арендная плата дома по-прежнему ниже средней стоимости выплаты тех же кредитов на недвижимость.
По данным компании LaMudi, 53,24% мексиканцев демонстрируют тенденцию к покупке недвижимости (дома или квартиры), а 46,76% имеют склонность к доходам от недвижимости. Это контрастирует с разбивкой по штатам, поскольку в штате Керетаро соотношение составляет 23,95% для покупки против 76,05%, которые предпочитают аренду, однако только 11% предложений в рынок для сдачи в аренду. Если предпочтение аренды в штате Керетаро настолько велико, почему в этом предприятии нет более выгодного предложения по аренде? Что конкретно наблюдается на рынке в городе Сантьяго-де-Керетаро, который составляет большую часть объема рынок,чтобы не повышать предложения по аренде в соответствии со спросом? Именно тогда возникает вопрос, насколько выгодно инвестировать в рынок недвижимости Сантьяго-де-Керетаро для ее сдачи в аренду.
II. ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ОСНОВА
В этом разделе представлены основные основы, на которых проводился анализ информации о предложениях недвижимости на рынке недвижимости.
А. Статистические
Для анализа информации использовалась базовая статистика. Самым важным для этого было определение образца (n), как показано в формуле (1), которая представлена в:
Б. Оценка
В области оценки есть три основных понятия, с которыми мы должны работать: цена, стоимость и ценность. Стоимость относится к сумме сумм, которые были необходимы для разработки или создания товара или услуги. Цена - это сумма, на которую товар обменивается на свободном рынке. Наконец, ценность - более сложное понятие, и на нее влияют свойства, добавляемые к товару каждым субъектом, как определено в.
Есть 3 подхода к оценке стоимости товара или услуги:
- Физический подход Рыночный подход Доходный подход
Физический подход оценивает стоимость товара или услуги на основе затрат, которые были понесены для их создания, или затрат, необходимых для их повторного воспроизведения в соответствии с.
Рыночный подход основан в основном на существующем спросе и предложении на товар или услугу, поэтому стоимость будет оцениваться на основе стоимости тех же или аналогичных товаров или услуг, имеющихся на свободном рынке, как указано.,
Доходный подход, со своей стороны, анализирует производственные мощности товара или услуги по мере их изучения. Этот подход используется в основном для оценки стоимости бизнеса, поскольку он позволяет количественно оценить доход, который может принести товар или услуга. Этот подход был также известен как подход «капитализации дохода», название, которое делает более очевидным способ, которым анализируется недвижимость, через доход, который может приносить доход от того же самого.
Каждый подход имеет разные методы оценки стоимости. Для анализа рентабельности, проводимого в данном исследовательском проекте, актуальны два метода: традиционный метод капитализации (или бессрочный) и метод дисконтированных потоков.
1) Традиционный метод капитализации
Этот метод, как объяснено в, использует следующую формулу:
Традиционный метод использования заглавных букв. Формула.
В случае чистого годового дохода от недвижимости он рассчитывается путем дисконтирования из валового годового дохода всех понесенных расходов, связанных с одним и тем же активом. Эти расходы, как указано, включают:
- Административные расходы Расходы на обслуживание Пустые периоды Для Мексики: * Имущество * ISR * PTUD Налоговая амортизация Страхование Прочие расходы
Затраты на обслуживание рассчитываются по формуле:
Формула расчета ТОРО
Процент удержания за пустые периоды рассчитывается по формуле:
Формула расчета процента удержания за пустые периоды
2) Метод дисконтированного потока
Этот метод является основой традиционного метода и строится путем добавления текущих значений (PV) потоков дохода, дисконтированных с течением времени, как описано в разделе. То есть он учитывает как доход, так и будущие расходы, которые может иметь недвижимость. Для этого необходимо учитывать определенный период, и в конце этого периода учитывается остаточная или выкупная стоимость актива (S), математически представленная следующим образом:
Формула потока дисконтированной прибыли
Формула (5) полезна, когда Rn будет иметь переменное значение с течением времени либо из-за расходов, либо из-за дохода (дохода). Однако, если R n является постоянным в течение периода n, (5) можно синтезировать следующим образом:
Упрощенная формула расчета дисконтированного потока
C. Правовой
Штат Керетаро - один из штатов Мексики с самым строгим регуляторным контролем в области оценки недвижимости. Этот исследовательский проект принимает во внимание эти правила, которые в основном содержатся в, которые устанавливают не только налоги, относящиеся к управлению недвижимостью, такие как налог на имущество и передачу права собственности, но также рассматривают тарифы, по которым работа по оценке должна быть оплачена.
III. МЕТОДИКА
Для проведения анализа необходимо было установить параметры, при которых будет проводиться исследование. С учетом этого было определено следующее:
А. Общие соображения
Чтобы значения были сравнительными, они были преобразованы в денежные значения на м 2 ($ / м 2). Что касается стоимости недвижимости, то информация от. Эти значения были обновлены на основе индекса цен на жилье в муниципалитете Керетаро, представленного.
ТАБЛИЦА I: ИНДЕКС СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ В МУНИЦИПАЛИТЕТЕ КЕРЕТАРО
| Год | Индекс | Годовой прирост | |
| 2008 | 83,14 | ||
| 2009 | 89,24 | 7,3% | |
| 2010 | 92,81 | 4,0% | |
| 2011 | 94,82 | 2,2% | |
| 2012 | 98,94 | 4,4% | |
| 2013 | 101,28 | 2,4% | |
| 2014 | 108,35 | 7,0% | |
| 2015 | 113,44 | 4,7% | |
| 2016 | 119,76 | 5,6% | |
| 2017 | 129,19 | 7,9% | |
| 2018 | 140,69 | 8,9% | |
| Средний | 5,4% |
Арендная плата была получена в результате исследования предложений в России, а также была преобразована в значения за м 2 ($ / м 2).
Применимые значения для расчета налога на имущество и налога на передачу домена были получены в соответствии с применимым законодательством муниципалитета Керетаро, как описано в разделе и, включая нотариальные расходы в соответствии с тарифами, указанными в разделе.
Для осуществления дисконтированных значений только концепции для администрирования, для недействительности и для обслуживания на основе.
Б. Сценарии моделирования
Для проведенного анализа были дисконтированы минимальные расходы, которые могут быть понесены, а именно расходы на техническое обслуживание и администрирование, оценка периода пустого периода и имущества. Чтобы оценить различные возможности реальных сценариев, было проведено 6 симуляций, основанных на 3 возможных дисконтных переменных относительно расходов, в сочетании с 2 различными случаями:
- Приобретение недвижимости по кассовой схеме Приобретение недвижимости через ипотечный кредит. Кредит был рассмотрен сроком на 15 лет, с первоначальным взносом в размере 20% и ставкой 11,74%, что является результатом средних ставок основных схем ипотечного кредитования в Мексике.
Применялись 3 сценария:
- Оптимистично: 1 месяц незанятости каждые 8 лет для пустот, 1% бюджета на консервацию каждые 5 лет на техническое обслуживание и 1% на административные расходы В среднем: 2 месяца незанятости каждые 4 года для пустот, 3% бюджет на одну консервацию каждые 3 года на техническое обслуживание и 5% на административные расходы. Пессимистичный: 3 месяца незанятости каждый год для пустых пространств, 5% бюджет на одну консервацию каждые 1 год на техническое обслуживание и 10% административные расходы.
Внутривенно ПОЛУЧЕННЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ
После проведения анализа информации были получены следующие результаты.
A. Формирование рынка недвижимости в городе Сантьяго-де-Керетаро
На основании рисунка 1 видно, что рынок приобретает недвижимость среднего и социального значения, в основном в городе Сантьяго-де-Керетаро, добавляя 92,2% от общего объема операций, и что они определяют в среднем 12 240 долларов США за м 2, что показано на рис.2.
Рис. 1. Сравнительный анализ приобретения недвижимости по социально-экономическому уровню в городе Сантьяго-де-Керетаро в 2017 г. SHF.
Сравнение приобретения недвижимости по социально-экономическому уровню в городе Сантьяго-де-Керетаро в 2017 году
Рис. 2. Сравнение цены за м 2 при приобретении недвижимости в г. Сантьяго-де-Керетаро в 2017 г. SHF.
Сравнение цены за м2 при приобретении недвижимости в городе Сантьяго де Керетаро в 2017 году
Что касается предложений по аренде в городе Сантьяго-де-Керетаро, расследование онлайн-предложений дало следующую информацию:
ТАБЛИЦА II: ОПИСАТЕЛЬНАЯ СТАТИСТИКА ПРЕДЛОЖЕНИЙ АРЕНДЫ В ГОРОДЕ САНТЬЯГО-ДЕ-КЕРЕТАРО
| s | 1563 | |
| Образец | 318 | |
| $ / м2 | Средний | 98,75 $ |
| минимальный | 33,33 $ | |
| максимальная | 307,69 долл. США |
Б. Анализ постоянным или традиционным методом
Для анализа традиционным методом были приняты во внимание 3 возможных сценария, примененных к двум возможностям приобретения недвижимости: без ипотечного кредита и в кредит. В обоих случаях были учтены расходы, понесенные при передаче собственности, поскольку это важные расходы, которые необходимо учитывать при анализе информации для определения целесообразности бизнеса. Результаты были следующие:
ТАБЛИЦА III: РЕНТАБЕЛЬНОСТЬ ПРИОБРЕТЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ ТРАДИЦИОННЫМ МЕТОДОМ ПОДХОДА ДОХОДА
| сценарий | |||
| Лучший | Средний | Наихудший | |
| Без кредита | 7,31% | 6,41% | 2,71% |
| С ипотечной ссудой | 5,50% | 4,82% | 2,04% |
Очевидно, что при приобретении недвижимости с помощью ипотечной ссуды приносится в жертву прибыльность, потому что финансовые затраты на приобретение недвижимости выше средней доходности, которую может дать вам аренда той же самой недвижимости.
Аналогичным образом, если это сравнить с нормой доходности, предлагаемой 28-дневным CETES, и с 28-дневным TIIE, полученным в, мы можем увидеть на рис. 3, что ожидаемая отдача от инвестиций в недвижимость в Под ними находится город Сантьяго-де-Керетаро. Кроме того, на том же рис. 3 мы можем видеть сравнение с одним из самых последних инвестиционных инструментов: краудфандингом в сфере недвижимости, который может обеспечить вдвое большую эффективность по сравнению с лучшим сценарием проведенного исследования.
Слабым местом этого анализа является то, что он предполагает постоянный доход от недвижимости, тогда как в действительности можно предположить, что тот же самый товар физически устареет в будущем через несколько десятилетий, как из-за износа, вызванного временем, например, функциональное устаревание, которое может иметь место с развитием строительных и архитектурных технологий. Вот почему важно провести повторный анализ методом дисконтированного потока, который позволит нам обесценить строительство и получить остаточную стоимость за значительный период времени.
Рис. 3. Сравнительная доходность приобретения недвижимости по сравнению с другими финансовыми инструментами в Мексике традиционным методом.
Сравнительная доходность приобретения недвижимости по сравнению с другими финансовыми инструментами в Мексике традиционным методом.
C. Анализ методом дисконтированного потока
Для этого анализа использовался инвестиционный горизонт 60 лет, по истечении которого 100% стоимости строительства было амортизировано, в результате чего остаточная стоимость земли была уменьшена на 1/3 для учета расходов на снос. и вывоз мусора. Результаты были:
ТАБЛИЦА IV: РЕНТАБЕЛЬНОСТЬ ПРИОБРЕТЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ ТРАДИЦИОННЫМ МЕТОДОМ ПОДХОДА ДОХОДА
| сценарий | |||
| Лучший | Средний | Наихудший | |
| Без кредита | 6,46% | 5,55% | 1,85% |
| С ипотечной ссудой | 3,98% | 3,35% | 0,78% |
Рис. 4. Сравнительная доходность приобретения недвижимости по сравнению с другими финансовыми инструментами в Мексике по методу дисконтирования денежных потоков.
Сравнительная доходность приобретения недвижимости по сравнению с другими финансовыми инструментами в Мексике по методу дисконтированных денежных потоков
Как показано в таблице IV и на рис. 4, хотя при наличии остаточной стоимости можно было ожидать лучшего результата по рентабельности, в действительности она не превышает рентабельность, полученную традиционным методом в любом из сценариев.
V. ВЫВОДЫ
Важность анализа, подобного этому, позволяет нам увидеть, что вера в коммерческую возможность инвестирования в недвижимость для жилого использования в городе Сантьяго-де-Керетаро для сдачи в аренду переоценена, поскольку при наличии достаточного капитала для Чтобы инвестировать сегодня в недвижимость в городе Сантьяго-де-Керетаро, было бы лучше поискать другие альтернативы, такие как краудфандинг недвижимости или инструменты с низким уровнем риска, которые позволят инвестору быть спокойным в отношении прибыли, которую он получит за свои деньги., В качестве следующего шага расследования будет проанализировано, имеют ли эти сценарии одинаковый результат в зависимости от социально-экономического уровня собственности.
Текущие методы оценки в соответствии с доходным подходом для недвижимости в Мексике, признанные в руководствах по процедурам оценки, например, Национальным институтом управления активами и оценками (INDAABIN) или Национальной комиссией по банкам и ценным бумагам (CNBV), оцените уровень капитализации в диапазоне от 8% до 12%, те же самые ставки, которые, по результатам этого исследования, мы можем видеть, что они не соответствуют действительности, по крайней мере, в пределах города Сантьяго-де-Керетаро, поэтому это необходимо распознавать новые методы, подобные тому, который предоставил.
ПИЛА. ССЫЛКИ
- Sociedad Hipotecaria Federal, «Текущее состояние жилья в Мексике», Фонд CIDOC, Мексика, 2016 г. ЛаМуди, «Отчет о рынке недвижимости в Мексике, 2017 г.», 2017 г. Доступно: https://www.lamudi.com.mx/informe-mercado-inmobiliario-2017/. Камачо-Сандовал, "Размер выборки в клинических исследованиях", т. 50, № 1, 2008 г. Антуньяно, Оценка недвижимости, Мексика: от редакции Лимуса, 2005 г. ИНДААБИН, «Техническая процедура PT-TC для получения ставок капитализации для оценки недвижимости», 12 января 2009 г., Доступно: http://dof.gob.mx/nota_detalle.php?codigo=5077205&fecha=12/01/20 09.. Санджурджо и М. Рейносо, Руководство по оценке бизнеса, Мадрид: Пирсон, 2003. М. Салас-Тафоя, "Модель оценки недвижимости в Мексике", Иберо-американский журнал RIDE по исследованиям и развитию в области образования, вып. 5, № 10, с.1-25, январь-июнь 2015 г. Кабаллер Мелладо, «Экспертиза. Текущая ситуация и перспективы на будущее », Estudios de Economía Aplicada, vol. 25, № 1, с. 25-48, 2007. ГА Альварес Фриас, Диссертация: Ставки риска для капитализации дохода методом GALFRI, Сантьяго-де-Керетаро, Керетаро, 2003. G. Геросильо Моралес, Тезис: описательное исследование методов, используемых в оценке недвижимости для определения факторов омологации в маркетинговых исследованиях, Мотеррей: Автономный университет Нуэво-Леон, апрель, Пятьдесят восьмой законодательный орган штата Керетаро, Закон о доходах муниципалитета Керетаро, Квартал, на 2018 финансовый год, Сантьяго-де-Керетаро: La Sombra de Arteaga, 2017. Федеральное ипотечное общество, «Индекс цен на жилье в Мексике SHF», 2018.. Доступно: https: //www.gob.mx / cms / uploads / attachment / file / 324139 / Indice_SHF _1er_Trimestre_2018.pdf.. Пятьдесят восьмой законодательный орган штата Керетаро, Закон о доходах муниципалитета Керетаро, Квартал, за 2016 финансовый год, Сантьяго-де-Керетаро: La Sombra de Arteaga, 2015. Пятьдесят восьмой законодательный орган штата Керетаро, Закон о нотариате Штат Керетаро, Сантьяго-де-Керетаро: Тень Артеаги, 2009 г. Мора, «Рания», 10 12 2018 г. Доступно: https://www.rankia.mx/blog/creditos-hipotecarios/3801991-mejorescreditos-hipotecarios-tasa-fija-2019..Banco de México, «Banxico,». Доступно: http://www.banxico.org.mx/Indicadores/consulta/Instrumentos.action.,за 2016 финансовый год, Сантьяго-де-Керетаро: La Sombra de Arteaga, 2015. Законодательный орган штата Керетаро пятьдесят восьмого созыва, Закон о нотариусах штата Керетаро, Сантьяго-де-Керетаро: La Sombra de Arteaga, 2009. Мора, «Rankia, »10 12 2018.. Доступно: https://www.rankia.mx/blog/creditos-hipotecarios/3801991-mejorescreditos-hipotecarios-tasa-fija-2019..Banco de México, «Banxico,». Доступно: http://www.banxico.org.mx/Indicadores/consulta/Instrumentos.action.,за 2016 финансовый год, Сантьяго-де-Керетаро: La Sombra de Arteaga, 2015. Законодательный орган штата Керетаро пятьдесят восьмого созыва, Закон о нотариусах штата Керетаро, Сантьяго-де-Керетаро: La Sombra de Arteaga, 2009. Мора, «Rankia, »10 12 2018.. Доступно: https://www.rankia.mx/blog/creditos-hipotecarios/3801991-mejorescreditos-hipotecarios-tasa-fija-2019..Banco de México, «Banxico,». Доступно: http://www.banxico.org.mx/Indicadores/consulta/Instrumentos.action.,Banco de México, «Banxico,». Доступно: http://www.banxico.org.mx/Indicadores/consulta/Instrumentos.action.,Banco de México, «Banxico,». Доступно: http://www.banxico.org.mx/Indicadores/consulta/Instrumentos.action.,
