Общая цель данной работы - дать описание принципов банковского финансирования проектов недвижимости и, таким образом, предоставить альтернативы для решения проблем размещения инвестиций в этот тип проектов.
Важность этого вопроса заключается, главным образом, в вычитании и минимизации связанных рисков, поскольку, хотя этот тип инвестиций очень прибылен, мы также считаем, что эти операции сопряжены с высоким риском.
Основная цель - подробно показать основополагающий принцип финансирования проектов в сфере недвижимости и его составляющих. Кроме того, понаблюдайте за реальным опытом, объясните каждый этап процесса, а затем на этом примере представьте видение и практическое руководство о том, как ограничить риски с их различными переменными.
После землетрясения
Для начала я хотел бы выразить следующую фразу: «Кредитование землетрясениями». Важная аналогия и основа этой работы.
Неопределенность оценки следующего рецессивного цикла экономики. Инженеры-конструкторы должны спроектировать конструкцию таким образом, чтобы при нормальных условиях (небольшие землетрясения) она могла без проблем противостоять, и чтобы при более серьезных землетрясениях она деформировалась (даже трескалась), но никогда не разрушалась. Для этого они используют понятие запаса прочности.
Когда предоставляется кредит, в ходе обычной деятельности клиент не должен проявлять какого-либо снижения своей платежеспособности. Однако перед лицом событий, превышающих ожидания, мы ожидаем ухудшения его нормальной генерации, однако это не может быть так, чтобы повлиять на полное погашение нашего кредита, и это будет обеспечиваться вторым источником платежей, который эквивалентен коэффициенту безопасность аналогии.
В течение 1998 и 1999 годов кризис, который затронул экономику страны в целом и особенно строительный сектор, с темпами роста ВВП -0,4% и -10% соответственно, сильно повлиял на сектор недвижимости, который Он испытал серьезное сокращение спроса и, как следствие, резкое падение продаж, которое вместе со значительным повышением процентных ставок привело к событию, которое, согласно аналогии в первом абзаце, мы можем назвать «Великим землетрясением».
Если внимательно проанализировать ситуацию в секторе недвижимости в банковской сфере в целом, можно заметить, что большинство «структур» сопротивлялись, хотя некоторые «давали трещину». Однако мы также могли наблюдать, что некоторые из них «рухнули», что неприемлемо в структурном плане (гибель людей) и нежелательно в искусстве ссуды (потеря части капитала).
Более подробный анализ того, что происходило в неудачных случаях, показывает нам, что, хотя Стандарт был правильным (Отраслевая политика) и дизайн, основанный на Стандарте, был правильным (структура и условия финансирования), что в целом не удалось было исполнение дизайна (продолжение). Как будто в смесь было добавлено меньше цемента и железа (потеря провисания). Кроме того, в некоторых других неудачных случаях даже данные для дизайна были неверными.
В следующих главах анализируются принципы банковского финансирования проектов в сфере недвижимости и их практическое применение к тому, что недавно произошло в этом секторе.
Конкретные цели
Историческая основа предлагается с целью показать сценарий и описать опыт, который он пережил и пережил сегодня в нашей стране, с точки зрения банковского финансирования проектов в сфере недвижимости и который побудил многие банки организовать специальные подразделения для коммерческого обслуживания этого вида финансирования.
Кроме того, он стремится раскрыть описание основополагающего принципа этого типа финансирования и, таким образом, проанализировать его различные компоненты, обеспечивая теоретическую основу для анализа рисков, связанных с недвижимостью.
Затем на собственном опыте покажите некоторые ситуации финансирования проектов в сфере недвижимости, затем проанализируйте эти примеры и, наконец, предоставьте руководство, которое служит для ограничения рисков и их переменных. Стремление предвидеть и минимизировать финансовые потери банков при размещении проектов в сфере недвижимости.
Историческое окружение
стадия
Во время последнего позитивного цикла в экономике страны и последовавшего за ним бума на рынке недвижимости многие банки организовали специальные подразделения для коммерческого финансирования этого типа проектов.
Используемые критерии были аналогичны организационным критериям других банков, без существенной разницы в специализации или оптимальных стандартах на одного руководителя. Даже в регионах, в крупных городах руководители, которые управляли помимо других банков, также управляли проектами в сфере недвижимости.
Хотя руководители продемонстрировали высокий потенциал в управлении другими типами компаний, их успехи в управлении этим другим типом бизнеса не экстраполировались. У других был опыт управления проектами в сфере недвижимости, но в очень благоприятном бизнес-климате. К техническому аспекту подошли с оценщиками, напрямую зависящими от руководителей, которые, поскольку они не являются техническими коллегами, отдают предпочтение более гибким.
Все очень сильно основывалось на достижении соотношения гарантии / долга, равного двукратному, с небольшим акцентом на мониторинг и контроль или решение этой проблемы в рамках обычных стандартов кредитных линий для компаний.
Было довольно общее мнение, что финансирование проектов в сфере недвижимости сопряжено с низким риском, учитывая наличие гарантии, которая в большинстве случаев удваивает долг. В те дни большинство компаний, которые осуществляли проекты в сфере недвижимости, финансировались за счет доходов от предпродажной подготовки и части потока продаж от других проектов, их теоретический вклад был представлен в заявках на получение кредита.
Когда спрос на недвижимость сократился и, следовательно, потоки предпродажных и продаж были скорректированы, компании без платежеспособности не могли вносить свой вклад. Таким образом, в проектах, которые находились в стадии финансирования после точки невозврата недвижимости (PNRI), банки должны были предоставить недостающее финансирование для завершения работ. Кроме того, они должны были согласиться на повышение гарантии финансируемых единиц только против остатка остаточного потока для выплаты ссуд.
При детальном изучении проектов строительных проектов и залоговых потоков полные данные в большинстве случаев отсутствовали. Учитывая загруженность некоторых руководителей, в некоторых случаях было действительно очень сложно получить подробную и актуальную информацию о гарантиях финансируемых единиц и соответствующих связанных потоках.
Операционные подразделения, отвечающие за обеспечение соблюдения того, что было согласовано кредитными комитетами, не знали ни принципов финансирования проектов в сфере недвижимости, ни инструментов для надлежащего выполнения своей работы.
Была гарантия, но не поток! Информации компаний нельзя было противопоставить информацию банков! Линия была утверждена, и они всегда заканчивали финансированием больше! Но как можно контролировать вышесказанное? Доступны ли инструменты?
Чтобы получить ответ на эти вопросы, сначала нужно понять фундаментальные принципы финансирования проектов в сфере недвижимости, а затем проанализировать реальные случаи и, наконец, увидеть, как ограничить наблюдаемые источники риска.
Эта работа направлена именно на это, сначала на концепции, затем на некоторый реальный опыт и, наконец, на наиболее подходящий способ ограничения риска, связанного с идентифицированными контролируемыми переменными.
Теоретическая основа
Основной принцип
Точка невозврата финансирования недвижимости
Финансирование недвижимости начинается до выплаты ипотеки земли. Впоследствии эта гарантия увеличивается пропорционально выплатам Банка в соответствии с ходом строительства. После завершения строительства и получения окончательной квитанции гарантия принимает продажную стоимость, равную той, которая была изучена при утверждении ссуды. Между тем, стоимость залога равна стоимости земли плюс инвестиции в строительство за вычетом стоимости урегулирования.
Если в какой-то момент на очень позднем этапе строительства Банк завершил всю линию, а работа не была завершена, его способность вести переговоры очень низка, и он может быть вынужден завершить работу, завершив проект с более неблагоприятной структурой финансирования, чем тот, который он изначально принял как обычный риск.
Это происходит потому, что залоговая стоимость строительной площадки сопряжена с высокими расчетными расходами. Получение окончательной муниципальной приемки работы является важной вехой в ее ценности.
Однако в начале финансирования существует период, в течение которого Банк может аннулировать гарантию, в основном на стоимость земли, покрывая свой кредит до этого момента.
Следовательно, существует теоретическая точка в сумме финансирования, в зависимости от хода работы, в которой есть безразличие в отношении продолжения работы до конца или прекращения финансирования и выплаты гарантий до этого момента.
Мы назвали эту точку точкой невозврата для финансирования недвижимости. (PNRI).
К сожалению для банков, PNRI очень низок по сравнению с утвержденной линией, и большую часть времени при финансировании недвижимости банки обнаруживают, что они должны завершить работу, чтобы гарантия адекватно покрывала кредиты.
Весы для спиннинга Закончить работу
Чтобы избежать принуждения к завершению работы с финансированием, превышающим первоначально предполагаемое (поскольку оно превышает PNRI), действует следующий принцип:
При каждой выплате Банком необходимо обеспечить, чтобы остаток, который должен быть получен из утвержденной ссуды, был больше или равен остатку, который необходимо инвестировать для завершения строительства.
Однако вышеизложенное ограничивается только строительством и не учитывает другие расходы, которые должна нести компания, и, когда речь идет о «балансе, который должен быть получен из утвержденной ссуды», следует понимать, что доход от продаж, перерасход затрат были дисконтированы. и другие, которые будут обсуждены позже. Таким образом, включая все эти элементы, вышеуказанное будет определено как «чистый остаток для получения утвержденного кредита».
Это приводит к следующей формулировке:
При каждой выплате Банком необходимо обеспечить, чтобы чистый остаток, который должен быть получен из утвержденной ссуды, был больше или равен остатку, который необходимо инвестировать для завершения строительства. Кроме того, на этапе оценки кредитоспособности необходимо убедиться, что компания-клиент обладает достаточной платежеспособностью для покрытия других расходов, не связанных со строительством или землей, которые Банк не финансирует.
Следует отметить, что: если аванс предоставляется или финансируется за счет пропорционального взноса компании в ходе работы или частично финансируется за счет предпродажной подготовки, этот принцип не соблюдается.
Позже мы увидим, что даже с учетом вышеизложенного и ясного понимания того, как ограничиваются эти исключения, можно финансировать этот тип проектов в допустимых пределах, мы также увидим, что эти исключения являются первыми пробелами, которые теряются при возникновении проблем.
Структура финансирования
Любой проект недвижимости, который финансирует Банк, должен финансироваться.
Чтобы обеспечить это, мы должны четко представлять себе, какой будет структура финансирования этого проекта.
Наиболее распространенные источники финансирования проекта недвижимости: компания, банк, предпродажный доход. Существуют и другие, менее обычные, такие как: обмен м2 проекта после его завершения в обмен на выполнение работ (контракты, субподряды и т. Д.) И поставщиков.
Типичный пример:
Структура финансирования проекта недвижимости
Вклад компании
В случае взноса компании это всегда должно быть сделано до взноса Банка. В некоторых случаях пропорциональный взнос от компании запрашивается в Банке (paripassu), который вначале определяет, что строительство после принятия PNRI несет риск того, что Банку придется внести недостающий взнос.
Предпродажная выручка
В случае финансирования с предварительными продажами необходимо учитывать два основных момента:
Если прогнозируемые предварительные продажи не предоставлены, банк (опять же) рискует профинансировать эту сумму, поэтому, прежде чем начинать выплаты, должна потребоваться проверка предварительных продаж, которые приносят достаточный доход для предполагаемой суммы.
Поток платежей в банк уменьшается на ту же величину, что и предпродажный доход, учитываемый при финансировании, и, хотя имеется гарантия на 100% собственности, во всех практических случаях в последние годы банку приходилось согласиться на выплату оставшегося процента, чтобы обеспечить хотя бы истинный поток.
Следует учитывать, что есть покупатели, которые внесли часть стоимости единицы, которую они покупают, компании, и что, вероятно, существуют подтверждающие их документы, и поэтому они могут обратиться в суд, чтобы компания вернула свои взносы и установила судебный процесс с риском конфискации конфликтующих единиц или, что еще хуже, конфискации всего проекта, как это случалось в некоторых случаях. Следовательно, когда покупатель вносит вклад в покупку единицы, находящейся под гарантией Банка, необходимо признать, что стоимость остаточной гарантии снизилась, по крайней мере, на эту величину.
Если прибыль от предпродажных продаж превышает допустимую в структуре финансирования, они должны быть внесены в работу, сократив утвержденную строку на ту же сумму.
Коэффициент безопасности
Так же, как инженеры-строители проектируют с учетом фактора безопасности, который зависит от района, где он будет построен: сейсмичность; тип земли и т. д. В случае финансирования проектов в сфере недвижимости гарантия / покрытие долга используется в качестве фактора безопасности. Это отсутствие гарантий проекта.
Модель говорит, что гарантия / покрытие долга, равное 2, достаточно для защиты от непредвиденных (но вероятных) событий. И практика подсказала нам, что мы были правы. Для случаев, когда проект начинается с предварительной продажи и нацелен на массовые рынки, предполагается, что предыдущий коэффициент может снизиться до 1,5. (Например, дома из ПЭТ).
Важно подробно проанализировать, что означает эта взаимосвязь между гарантией и долгом, чтобы понять некоторые произошедшие события, которые будут проанализированы позже.
Под числителем запаса прочности: Гарантия понимается общая стоимость продаж готового проекта, оцененная в начале проекта.
В предыдущем предложении есть два важных момента:
- То, что проект должен быть завершен - технический риск и это оценочная стоимость при первоначальной оценке проекта.
Обычно между оценкой проекта, его строительством и завершением продаж проходит примерно два года, а меньше, чем мы видели это недавно, экономический сценарий может радикально измениться.
Как упоминалось ранее, когда покупатели паев предоставили компании средства авансом, теория и опыт подсказывают нам, что банк будет повышать гарантию соответствующей единицы только за счет остаточного потока, связанного с этой единицей, обеспечивая поток, а не проигрывает в продаже. Поэтому, когда дело доходит до обеспечения, оно зависит от переменных, которые не могут контролироваться Банком (рыночная стоимость продажи после того, как проект поступит в продажу), и от контролируемых переменных (контроль потоков продаж). Это будет подробно рассмотрено позже.
Знаменатель нашего запаса прочности: долг, понимается как линия, утвержденная для проекта; такое утверждение кажется неизменным числом, о котором не стоит особо беспокоиться. Тем не менее, здесь мы находим вышеупомянутую точку невозврата недвижимости, при превышении которой любой недосмотр в мониторинге вынудит нас увеличить количество линий для проекта. Поэтому лучшее определение знаменателя и нашего коэффициента безопасности: Расчетная максимальная задолженность после завершения проекта. И это снова переменная, которая в основном контролируется Банком.
Следовательно, наш коэффициент безопасности можно определить как:
Поток продаж (*) / максимальный долг (*). (*) оценка после завершения проекта.
Реальный опыт
Как был превышен коэффициент безопасности
В июле 1998 года было одобрено финансирование для компании, имеющей долгую и успешную траекторию развития недвижимости в своем городе, добросовестной компании, продемонстрировавшей длительные отношения с соответствующим банком. Один из представленных проектов был вторым аналогичным этапом успешного проекта со здоровой структурой финансирования, а другой, хотя и нацелен на эксклюзивный сегмент, начался с продажи 51% и также имел хорошую структуру финансирования. Кроме того, было одобрено изменение части финансирования в виде финансовых кредитов офисного проекта на гарантийные сертификаты, так как произошла крупная продажа, которая выявила интерес к этому зданию. В этом случае были выпущены продажи, что сделало соотношение гарантии / долга более жестким,но с учетом того, что на тот момент у компании были успешные проекты, финансируемые банком с хорошими гарантиями. Хотя глобальный риск казался высоким, при прогнозировании потока долгов компании перед банком было принято во внимание, что пик составит 620 MUF, поэтому максимальная задолженность была ограничена этой суммой.
Ситуация на момент утверждения
С банком
Четыре проекта находились на разных стадиях реализации: два завершены с проданными 78% и 91% соответственно; и два проекта в стадии реализации, с продажами по 63%. Эти показатели показали успех в том, что он разрабатывал.
Кроме того, с учетом успеха, отмеченного выше, было одобрено некоторое финансирование земли, которое было выплачено за счет потоков, которые должны были быть получены и проданы из готовых зданий или в высокой степени прогресса и продаж, также с расчетом на гарантии тех. земля.
Глобальная ситуация в то время была:
Чистая задолженность потоков MUF
Таким образом, возникла чистая задолженность по потокам в размере 215 MUF, которая была выплачена за счет 373 MUF единиц, которые должны были быть проданы, а также земли в размере 117 MUF в качестве обеспечения.
Новые проекты для финансирования
Учитывая успешность 1-го этапа многоквартирного дома, прогресс 63% и продажи 63%, на финансирование была представлена вторая очередь, которая состояла из аналогичного здания: 25 этажей; значений от 3 500 до 5 000 UF, по которым к настоящему времени уже достигнут 20% прогресс и 15% продаж. Успех был основан на удачном расположении и качестве продукции.
В связи с вышеизложенным, для финансирования была представлена разработка здания, нацеленного на высокий сегмент: 7 отделов стоимостью от 8 200 до 16 000 UF, что, хотя и указывает на очень ограниченный рынок, было сообщено, что 3 квартиры продали Стоимость 36 MUF (51% от общего объема продаж и 100% запрошенного финансирования).
Кроме того, была запрошена модификация финансирования офисного здания, в котором была линия, за 143 MUF, но при продаже офисов в зеленом цвете крупной компании в регионе за 87 MUF было запрошено Gratia Tickets на ту же сумму. Чтобы гарантировать, что эти ресурсы были инвестированы в работу, сумма строки должна была быть уменьшена на такую же сумму, но было предложено уменьшить ее только на 48 MUF и высвободить оставшуюся часть - 39 MUF - в обмен на выделение 100% продаж для отмены долг.
Структура финансирования
Этап 2 многоквартирного дома: для инвестиции в размере 366 MUF запрошено 230 MUF, то есть 63%.
Многоквартирный дом: для инвестиций в размере 59 MUF было запрошено 35 MUF, то есть 59%.
Офисное здание: при раскрытии части продаж офисов отношение продаж / долга в конце здания и с учетом прогноза процентов будет 1,4. Хотя этот последний показатель был ниже установленной политики, исключение было оправдано, с одной стороны, интересом, проявленным к зданию, когда было продано 63% его, и глобальной ситуацией гарантий и успехов в его проектах.
Таким образом, максимальное соотношение гарантия / долг составляло 1,7, а соотношение гарантия / долг за вычетом потоков - 2,2.
В октябре 1998 года компания представила в банк отчет с объяснением необходимости в 98 MUF для покрытия дефицита наличности, который возникнет, учитывая падение скорости продаж и то, что она инвестировала в развитие будущих проектов. Однако при анализе представленного денежного потока были выявлены противоречия, так как только 47 MUF были детализированы при разработке других проектов, 13 MUF для общих расходов компании, и в их проектах были указаны договоры аренды с возможностью покупки, которые корректировались. коробка. В связи с этим банк более подробно обсудил вопрос с компанией.
Результат вышеизложенного привел к обнаружению в декабре 1998 года, что с момента последнего утверждения компания не ввела в продажу продукт зеленого цвета 42 MUF, который, как сообщалось, имел значительную завышенную плату и потребности в общих расходах в размере 1300 UF / месяц. Был запрошен подробный отчет об остатках на инвестировании, средствах, которые должны быть получены, поставщиках и т. Д. Кроме того, было замечено, что утвержденное ограничение пикового значения не соблюдалось.
В январе следующего года ситуация в компании прояснится, и ее можно резюмировать следующим образом:
Для завершения работ на сумму 190 MUF требуется большее финансирование, что объясняется:
Требуется дополнительное финансирование для завершения работ на 190 MUF
Компания не вносила гонорары, общие расходы, проектные или финансовые расходы, как указано в заявках на получение кредита. Он делал это с продажами, как всегда. У него не было адекватной платежеспособности на уровне развитых инвестиций, и, когда спрос сократился, точка невозврата PNRI была пройдена. Банк не контролировал потоки продаж. Таким образом, вы можете догадаться из прочитанного до сих пор, что произошло, когда продажи прекратились. Банку пришлось закончить работы. Когда был проведен первый анализ, потеря резервов составила 232 000 UF (42 000 UF для меньшего потока продаж и 190 000 UF для большего финансирования).
На данный момент максимальное соотношение гарантия / долг упало до 1,3, а соотношение гарантия / долг за вычетом потоков до 1,4.
При этом значительно сниженном коэффициенте безопасности ему пришлось столкнуться с кризисом спроса на недвижимость и высокими процентными ставками, не имея возможности противостоять ему, что привело к коллапсу финансирования.
Как ограничить риски
Переменные, контролируемые банком
Ранее мы видели, что большинство переменных, которые имеют решающее значение для поддержания резерва, предусмотренного в утверждении, контролируются Банком, но если концепция PNRI или «фундаментальный принцип» не ясна, ими нелегко управлять, и это было продемонстрировано на практике.
Давайте более подробно рассмотрим эти переменные, которые составляют наш коэффициент безопасности, и то, как ими управлять. Они будут разделены на переменные потока (числитель) и максимальный долг (знаменатель).
Управляемые переменные потока
Предпродажный доход
Их можно разделить, если они возникают в процессе работы или после завершения строительства. В обоих случаях компания должна отправлять отчет о продажах ежемесячно. Если во время строительства есть доходы от предпродажных работ, они должны быть внесены в работу, не считая очереди следующего платежного статуса. Если они не были учтены при строительстве, их необходимо внести в работу, не считая очереди следующего платежного статуса. Если они не были учтены в структуре финансирования, строка также должна быть понижена на ту же сумму. Если прибыль от предпродажной деятельности возникает после завершения строительства, наш контроль меньше, но мы обнаруживаем это в ежемесячном отчете и требуем немедленно (по крайней мере, на этом этапе работа завершена и, следовательно, меньше риска).
Обмен м2 на выполненные работы
Некоторые риэлторские компании, чтобы завершить финансирование проектов, договариваются с подрядчиками или субподрядчиками об обмене цены субподряда на м2 наших гарантий, которые будут предоставлены после завершения и получения проекта. С точки зрения контроля со стороны банка это эквивалентно предварительной продаже за наличные, при которой банк может поступить в продажу, конкурируя с продуктами, на которые распространяется гарантия. При расчете гарантийного покрытия этот поток необходимо не учитывать.
Как и в случае с доходом от предпродажной подготовки здесь, хотя у нас есть ипотечный залог единицы, предоставленной в обмен, стоимость нашей гарантии снизилась в общей сумме обмена.
Связанные продажи
В некоторых случаях часть продаж, которую представляют некоторые компании по недвижимости, составляют продажи тем же партнерам. Это должно быть тщательно проанализировано, поскольку, во-первых, это не обязательно свидетельствует об успехе проекта в сфере недвижимости, а, во-вторых, степень исполнения этих обещаний довольно низка.
Максимальные регулируемые переменные по долгу
Как правило, контроль этих переменных происходит месяц за месяцем во время очередей, пока работа продолжается. Очередь финансирования проекта недвижимости - это не просто ход работ. Необходимо учитывать ряд других факторов, которые зависят как от условий первоначального одобрения займа соответствующим комитетом, так и от условий, действующих на момент передачи, например: предыдущий взнос от компании, доход для накопленных предпродаж, компании pari passu, предоставленного аванса, обнаруженного перерасхода средств и т.д. Это означает, что те, кто контролирует проклятие векселей, должны досконально знать принципы, регулирующие финансирование недвижимости.
Неправильное продвижение
интересы
В целом интересы несет компания. Чтобы не накапливать слишком много начисленных процентов, кредиты должны быть получены на максимальный срок в девяносто дней, так что при каждом продлении они должны выплачиваться.
Если во время финансирования проекта наблюдается значительный рост процентных ставок, компании, не имевшие адекватной платежеспособности на установленных инвестиционных уровнях, будут просить банк капитализировать эти проценты или запрашивать увеличение потоков продаж для их выплаты, ослабляя наши охват.
Перерасход средств
Если при строительстве объекта возникнут дополнительные затраты, изначально не учтенные, то чем позже банк обнаружит их, тем сложнее будет требовать от компании их внесения. Особенно, если финансирование превышает точку невозврата недвижимости, риск того, что банку придется его предоставить, будет выше. Если на этом этапе будет уделяться особое внимание ежемесячному анализу хода работы, можно будет вовремя обнаружить эти типы проблем.
Прочие расходы
Под прочими расходами понимаются следующие: оплата муниципальных разрешений, сборы за расчет и архитектуру, сборы по специальностям, расходы на продажу и рекламу и, главным образом, финансовые расходы, которые будут рассматриваться отдельно.
Как правило, в проектах с недвижимостью банк финансирует часть или всю стоимость строительства, оставляя долю земли и другие расходы компании. Это связано с тем, что помимо того факта, что процент инвестиций, которые финансирует банк, совпадает с финансированием в процентах от стоимости строительства, это можно объективно измерить путем проверки хода работ, которая разбита на четко определенные элементы. и ценится.
Трудно контролировать расходование этих «прочих расходов», но есть два способа, которые могут помочь ограничить этот риск невыплаты. Прежде всего, необходимо убедиться, что компания, занимающаяся недвижимостью, имеет адекватную платежеспособность на представленных уровнях инвестиций и особенно с потоками, необходимыми для внесения своего вклада. Во-вторых, у компании должна быть запрошена краткая информация о финансировании работ до этого момента вместе с ходом работы и торговым листом.
Аванс не возвращен
Любой аванс, предоставляемый на финансирование недвижимости, означает, что нарушается «фундаментальный принцип», согласно которому баланс, который должен быть получен из банка, завершает работу.
Это важно учитывать в суммах предоставленного аванса и при ежемесячной скидке, пропорциональной авансу. Если строит сторонняя компания, риск меньше, если компания по недвижимости запросит гарантийный талон на сумму аванса от строительной компании.
Пари Пассу (пропорциональный вклад партнера в прогресс работы)
В этом случае, как и в предыдущем, с самого начала мы знаем, что нарушается принцип, согласно которому с получением баланса по утвержденной линии работа завершена. Следует учитывать, что в случае принятия PNRI существует риск того, что банк в конечном итоге профинансирует вклад компании. В этих случаях необходимо проанализировать, является ли финансовая структура разумной, учитывая, что банк должен финансировать этот вклад. В таких случаях необходимо тщательно проанализировать, есть ли у компании платежеспособность и денежные потоки для внесения этого вклада.
Удержания подрядчиков
В некоторых случаях компании по недвижимости удерживают процентную сумму со строительных компаний в качестве гарантии соблюдения. Если банк не примет меры предосторожности и, в свою очередь, дисконтирует ту же сумму из перевода, существует риск того, что после завершения строительства и полной прорисовки линии, утвержденной для этой цели, компания по недвижимости все еще имеет задолженность перед строительной компанией. что может повлиять на окончательный прием проекта.
Провайдеры
Существует вероятность того, что компания финансирует часть работы в установленный для поставщика срок, и что, как и в случае удержания подрядчиков, работа может быть завершена с заменой всей линии, а у компании по недвижимости все еще есть долги перед поставщиками. Это можно контролировать на каждом этапе выполнения, требуя, чтобы вместе с ходом работы и ведомостью продаж проекта компания сообщала нам о финансировании работы до этого момента.
Клиренсовые убытки
Здесь мы увидим, как на коэффициент безопасности или резерв проекта влияет изменение как контролируемых, так и неконтролируемых переменных Банком.
Если в конце проекта мы сталкиваемся с тем, что у нас на 30% меньше поток для оплаты кредитов за: Предварительные продажи не введены, снижение цен, обмены не рассматриваются, и, кроме того, у нас есть 30% большее финансирование из-за: Не предусмотренных процентов, перерасход средств на строительство, другие расходы, не связанные со строительством, внесенные компанией, более высокий авансовый платеж, не возвращенный авансовый платеж, невыполнение pari passu company, удержания подрядчикам потрачены, поставщики не оплачены. Полностью теряется расчетный резерв, поток продаж сравняется с максимальной задолженностью.
Более низкий платежный поток в сочетании с более высоким объемом обязательного финансирования усиливают и ускоряют потерю резервов. Также ясно, что до окончательного приема проекта числитель всегда не больше (поток), а знаменатель не меньше (окончательный долг).
По нашему недавнему опыту, вышеуказанное имело место на самом деле, и в некоторых случаях соотношение: поток продаж / максимальный долг стало даже меньше 1.
Мониторинг
Как мы видели, хотя структура или пробелы, использованные в модели финансирования, являются правильными, сохранение этих пробелов до выплаты ссуды - непростая задача. И это потому, что существует ряд контролируемых переменных - мы определили как минимум десять - которые, если у вас нет четких представлений о принципах финансирования недвижимости, их легко можно не контролировать.
Это непросто понять тем, кто принимает решения об организации проектов в сфере недвижимости. Они очень хорошо знают и успешно финансируют и управляют ссудами остальных компаний, не связанных с недвижимостью, но они не знают в деталях объем работы, связанный с управлением кредитной линией для финансирования проекта в сфере недвижимости.
Организация
Кропотливая работа менеджера по недвижимости не заканчивается утверждением кредитной линии для проекта недвижимости, но действительно начинается там. Требуется закладывать землю, проверять предварительные продажи, проверять ход работ, делать скидки на предварительные продажи, получать платежи за каждую единицу и концепцию (сбережения, субсидия, ипотека), анализировать гарантии готовых единиц, сравнивая то, что получено, с тем, что было одобрено, и т. Д., В проекте могут быть сотни единиц, для которых должна быть сохранена вся информация о полученном доходе и его детали.
Существуют проекты, состоящие из нескольких и очень дорогих единиц или из многих единиц и низкой цены и т. Д.
Подробный анализ показывает нам, что измерение клиентского портфеля руководителя отдела недвижимости должно основываться в основном на количестве единиц, которые он финансирует одновременно. Это связано с тем, что с точки зрения рабочей нагрузки, управление проектом из десяти домов стоимостью 10000 UF отличается от ста домов стоимостью 1000 UF, даже если это может быть один и тот же уровень размещения (100000 UF), такое же количество клиентов (один) и столько же проектов (один).
С другой стороны, для того же количества единиц клиенту, у которого больше проектов, потребуется больше работы для руководителя. А также при том же количестве единиц финансирования у руководителя, у которого больше клиентов, будет больше работы.
Таким образом, чтобы определить, какой портфель является оптимальным для управляющего недвижимостью, и сравнить эквивалентные портфели недвижимого имущества между руководителями, необходимо принять во внимание следующие параметры: количество единиц финансирования, количество проектов, количество клиентов и количество размещение. Количество единиц финансирования - параметр, который должен иметь наивысший вес.
Учитывая, что управление строительными компаниями (подрядчиками) находится в портфеле любого управляющего недвижимостью, этот эффект необходимо учитывать. Эти типы компаний в целом можно измерить по классическим параметрам.
Чтобы одобрить денежные переводы и повышения, в контролирующих подразделениях должен быть обученный персонал, знающий основные принципы финансирования проектов в сфере недвижимости.
Связи
Многие проблемы, возникшие в связи с кризисом в секторе недвижимости, были связаны с тем, что банки неправильно сообщали компаниям, занимающимся недвижимостью, о том, каковы процедуры работы с проектами такого типа. Чтобы ограничить это, перед первым поворотом необходимо четко объяснить руководящие принципы, по которым банк работает в этом секторе, и основы, лежащие в основе этой процедуры.
Окончательный вывод
Спад, который пережила чилийская экономика в период с октября 1998 г. по август 1999 г., до сих пор отразился на строительстве и секторе недвижимости.
Увеличение продаж домов, офисов или выполнение строительных работ влечет за собой общую реактивацию из-за большего потребления строительных материалов, найма рабочей силы и более высоких налоговых сборов в фискальную казну, что является своего рода эффектом мультипликатора. На основании налоговых льгот, введенных в 1999 году, сектор недвижимости и строительства возобновил инвестиционные проекты, которые в настоящее время находятся на рынке, и в контексте, когда восстановление внутреннего спроса, которое прогнозировалось, не выполняется.
В это время рыночные условия для покупки оптимальны, процентная ставка находится на исторически низком уровне, следовательно, ставки по ипотечным кредитам низкие; инфляция находится под контролем, поэтому опасений быть не должно, и, кроме того, существующее жилищное предложение очень хорошее.
Учитывая вышеизложенное, банки начали увеличивать свое участие в проектах этого типа, но, исходя из опыта кризиса, им пришлось защищать и создавать специальные подразделения, которые помогают минимизировать и ограничить риски, связанные с этим типом инвестиций., Подводя итог, можно отметить, что выявление связанных рисков, соблюдение основополагающих принципов и управление инструментами при финансировании проектов в сфере недвижимости поможет максимизировать прибыль финансовых организаций.
Наконец, можно сделать вывод о том, что сектор недвижимости является очень прибыльным для финансовых учреждений, но поскольку выполняется парадокс: «Чем выше прибыльность, тем выше риск», необходимо иметь необходимые инструменты и положения для управления этими инвестициями, когда они вернутся. развивать этот сектор докризисными темпами.
Приложения
Приложение 1
Оценка кредита на недвижимость Banco Santiago
задача
С целью унификации критериев: оценки; представление в комитет; и мониторинг проектов в сфере недвижимости, ниже приводится ряд рекомендаций, которые следует учитывать при анализе и управлении этим типом кредита:
Минимум информации, который необходимо запрашивать и анализировать при работе с проектом в сфере недвижимости, подробно описан ниже.
к. партнеры
а.1 Характер
Персонаж считается необходимым, но недостаточным для предоставления кредита. У клиентов должен быть хороший характер, который должен быть описан для каждого клиента, особенно если он новый. Всегда следует обращаться к коммерческим бюллетеням и указывать их результат в оценке.
а.2 Опыт
Убедитесь, что у вас есть опыт разработки аналогичных проектов, или вы консультируетесь с персоналом, который соответствует этому требованию. В последнем случае их присутствие должно быть обусловлено на протяжении всего проекта. Следует указать наиболее актуальные работы, в которых вы принимали участие.
а.3 Платежеспособность
Проанализировать финансовое положение партнеров: Состояние ситуации, если они являются физическими лицами; остатки, незавершенное производство и другие без учета - это компании.
б. Недвижимость
б.1 Работа в процессе
Запросите подробную информацию обо всех выполняемых работах, включая их: название проекта, тип проекта, общая стоимость продаж, количество единиц, средняя стоимость единицы, инвестиционная стоимость,% прогресса,% проданных, текущая задолженность, максимальная задолженность, введенная продажи, средства к получению от продаж и остаток на продажу.
б.2 Балансы
Иметь по крайней мере три последних баланса, которые необходимо сопоставить с данными о незавершенных работах, проанализированных выше, и задолженностью перед SBIF.
b.3 Долговое управление банков и финансовых учреждений - SBIF
Анализируйте эволюцию и контрастируйте с балансом и незавершенными работами.
с. Анализ рынка
В общем, менеджеры по недвижимости сталкиваются с определенной ценой, и скорость продажи (которая определяет прибыльность) по этой цене зависит от проектов, которые разрабатываются одновременно с их собственными, и, главным образом, от способности рынка периодически поглощать определенное количество новые единицы.
Вышеизложенное означает, что необходимо запросить у компании исследование рынка в отношении анализируемого проекта или, в противном случае, провести анализ самостоятельно или через уполномоченного оценщика.
д. Черновой вариант
Перед утверждением все проекты недвижимости должны быть проанализированы уполномоченным оценщиком Банка или Зоной оценки строительного кредита. Это может быть исключено менеджером по кредитованию недвижимости, который примет во внимание такие факторы, как: Компания, имеющая опыт работы в аналогичных проектах на прилегающих территориях и т. Д. См. Исключительную процедуру на стр. 7, пункт 1.9.3.
Этот анализ должен охватывать как минимум следующие аспекты:
d.1 Расположение
Четкое описание, сопровождаемое планом сектора, в котором указан проект.
d.2 Описание
Тип здания, типология, поверхности, склады, автостоянки и т. Д.
d.3 Архитектура
Решение о покупке дома или офиса зависит, среди прочего, от типа собственности (потребности, комфорт и культура) и ее архитектурных характеристик (красоты). Именно здесь рождается важность опыта архитектора и то, что он достигает адекватного распределения пространств, степени отделки и гармонии фасада в соответствии с определенным рынком. Необходимо знать архитектора и его опыт разработки подобных проектов.
d.4 Анализ затрат
В общем, затраты на любой строительный проект можно разделить на: земельные, строительные и прочие расходы.
- Земля: в идеале должна быть оценка, которая должна учитывать, среди прочего, такие аспекты, как местоположение и правовые нормы. Строительство: в соответствии с его спецификациями, оценка должна быть сделана по стоимости на общий застроенный м2 в зависимости от полезного м2. Прочие расходы: должны анализировать индивидуально, а также их общую долю в инвестициях в проект
d.5 Анализ продажных цен
Как на уровне единицы, так и ее глобальной стоимости. В случае филиалов всегда необходимо указывать стоимость с НДС или без него.
d.6 Особая рыночная оценка
Проанализируйте проекты, которые в настоящее время выполняются в этом районе, с предварительными данными о продажах и ценами.
d.7 Общая оценка
Комментарий, который резюмирует предыдущие моменты с критической оценкой проекта, а также дополнительные предшествующие факторы, которые ранее не рассматривались, такие как правовые нормы, водные ресурсы, неконсолидированные районы, особые застройки и т. Д.
d.8 Срок строительства
Проанализируйте крайний срок и сделайте свое суждение.
д.9 Строительная компания
Строительная компания должна быть аттестована Банком, и в идеале она должна быть независимой от компании, занимающейся недвижимостью, иметь договор на единовременную выплату и предоставлять гарантийные сертификаты, гарантирующие ее обязательства.
d.10 Разрешение на строительство
Убедитесь, что проект одобрен и с последующим разрешением на строительство.
Впоследствии проект должен быть представлен на 1 листе, где количественная информация по упомянутым выше пунктам не указана. Это делается в специальной форме, которая называется Форма информации о проекте - FIP-.
и. Структура финансирования
Структура финансирования является фундаментальной для оценки прибыльности инвестора: чем больше он влезает в долги для реализации проекта, тем выше доходность, которую он получит от своих инвестиций. Однако, с другой стороны, чем больше задолженность, тем выше риск проекта.
С точки зрения Банка, чем выше задолженность проекта, тем меньше остается возможностей для быстрого выхода в случае ухудшения ситуации с продажами или других проблем, влияющих на общее развитие проекта во время или после строительства. законченный.
Как правило, когда финансируется проект в сфере недвижимости, всегда финансируется определенный процент - не более 65% от общей суммы инвестиций - и такое соотношение (цена продажи / максимальный долг) больше или равно 2 раз. Финансирование Банка и форма перевода должны быть такими, чтобы всегда гарантировать, что вклад Банка полностью завершит проект. В случае наличия аванса, как указано ниже, аванс необходимо вычесть из расчета в невозвращенной сумме.
Учитывая, что каждый строительный проект можно разбить на: Земельные, Строительные и прочие расходы, в целом можно предположить, что Банк финансирует определенный процент строительства.
Кроме того, установлено, что выплаты Банка должны соответствовать ходу работы, чтобы гарантировать, что они эффективно инвестируются в нее.
В некоторых случаях требуется аванс в размере стоимости строительства. Эта сумма должна быть возвращена пропорционально ходу работ и не может превышать 20% от стоимости строительства с ограничением в 50% от стоимости земли.
Оставшаяся часть строительства должна быть внесена компанией до того, как Банк начнет финансирование.
Приложение 2
Мониторинг кредитов на недвижимость
а) Форма выплаты
Компания всегда должна вносить свой процент в строительство в первую очередь, поскольку, если Банк первым вносит свой вклад на месте, а позже компания не может или не хочет вносить больше на месте, переговорные возможности Банка практически равны нулю, и он может быть вынужден завершить работу, закончив проект с более неблагоприятной структурой финансирования, чем та, которая изначально считалась нормальным риском.
Всегда, включая случаи, когда Банк финансирует 100% строительства, при каждой выплате Банком необходимо проверять, что остаток, который должен быть получен из утвержденной ссуды, больше или равен остатку, который будет инвестирован для завершения работ. Если есть аванс, его необходимо вычесть из расчета, учитывая, что его доходность пропорциональна ходу работы.
Перед первым банковским переводом необходимо проверить наличие разрешения на строительство. Любое исключение из этого - на период, не превышающий трех месяцев и выплата суммы, не превышающей определенный процент от стоимости земли - должно быть прямо указано комитетом, который одобряет операцию, требуя особого контроля в этом случае. Это важно, поскольку может случиться так, что после выплаты части или всей утвержденной Линии работы будут завершены, а вышеупомянутое разрешение не получено, поэтому гарантия в это время стоит ноль, или только земля имеет ценность., или требует больших затрат на снос.
Перед любым поворотом ход работ должен быть подтвержден уполномоченным оценщиком или Зоной оценки кредита на строительство.
б) Зеленые продажи
Один из способов предвидеть определенную степень успеха проекта в сфере недвижимости - это уровень «зеленых» продаж (продажи до того, как работа будет получена муниципалитетом). Это достигается за счет эффективного управления рекламой и маркетингом с помощью пилотных домов и т. Д.
Продажа в зеленом цвете может считаться таковой только тогда, когда она подразумевает значительную степень приверженности и сильные относительные барьеры для выхода (штрафы, принятые письма и т. Д.).
Банковское финансирование должно быть скорректировано с учетом эволюции «зеленых» продаж таким образом, чтобы уменьшить утвержденную маржу по мере поступления потоков по этой концепции. Несмотря на то, что проект может быть очень успешным и иметь много «зеленых» продаж, необходимо, чтобы доход от «зеленых» продаж поступал в работу, а не направлялся на другие предприятия, о которых мы не знаем. В крайнем случае может случиться так, что исключительно успешный проект будет полностью продан, и эти средства поступят, и компания использует их в другом бизнесе, а этот потерпит неудачу. Если Банк не принял меры по сокращению утвержденной линии, работа будет завершена, и линия будет полностью завершена, и у компании может не оказаться средств для оплаты и запроса увеличения. Хотя у Банка есть полная гарантия,Покупатели не различают, кому они передали свои деньги, и коллективно требуют, чтобы Банк повысил гарантии «их» уже аннулированных домов, поскольку Банк сталкивается с социальной проблемой.
Это будет зависеть от типа и уровня цен каждого проекта, способа подтверждения зеленых продаж. А именно, в качестве примера приведены некоторые рекомендации:
| Ранг | Формула сцепления | Формула сцепления | |
| Домохозяйства | Цены | обычный | Проверка |
| ПЭТ | UF300 - UF400 | Бюллетень G. Аванс субсидий | Запрос на предварительные субсидии BG SERVIU |
| субсидия | UF500-UF1.000 | Субсидии, выданные строительной компании | Проверка одобрения гранта> 50% |
| рынок | UF1,000-UF2,000 | -Между 5% и 10% оплачиваемым футом
-15% или более задокументировано во время строительства |
Обзор> 50%.
Подтвердите обещание продажи, штрафов, выходных барьеров. Проверяйте коммерческие отчеты покупателей. |
| рынок | > 2000 UF | -Между 5% и 10% оплачиваемым футом
-15% или более задокументировано во время строительства |
Убедитесь, что вы не инвестор (рассматривается только 1 раз)
Проверка того, какие связанные покупатели платят, и не против успеха проекта. Анализируйте биржи или свопы. |
Приложение 3
Кредитное обоснование
Любой запрос на получение кредита, связанный с проектом недвижимости, должен содержать как минимум следующие пункты в Кредитном обосновании:
Цель: указать цель запроса
Общие сведения:
Партнеры: процент участия, опыт и финансовое положение, информация о коммерческом бюллетене.
Компания: Опыт работы, ведутся текущие работы.
история проекта
Описание: Расположение, этажность, количество отделений или офисов, автостоянки, склады и т. Д.
Сведения об инвестициях: в таблице должны быть представлены:
| м2 | УФ / м2 | Общее количество | % / Инвестиции | ||
| я | ИНВЕСТИЦИОННЫЙ | ||||
| земля | % | ||||
| Здание | |||||
| Назидание | |||||
| урбанизация | |||||
| Общая конструкция | % | ||||
| Прочие расходы | |||||
| Стоимость проекта | |||||
| Права и разрешения на участие | |||||
| Расходы по реализации товаров | |||||
| Общие расходы | |||||
| Финансовые затраты | |||||
| Итого прочие расходы | % | ||||
| ОБЩИЕ ИНВЕСТИЦИИ | 100% | ||||
| II | ДОХОД ОТ ПРОДАЖИ | ||||
| Квартиры, офисы или дома | |||||
| Парковка | |||||
| Wineries | |||||
| ТОТАЛЬНАЯ РАСПРОДАЖА | |||||
| III | ПРИБЫЛЬ И ПРИБЫЛЬНОСТЬ | ||||
| Утилита | |||||
| Рентабельность продаж | |||||
| по инвестициям |
Анализ рынка
Относительно Макро и Микрозоны, где находится проект.
Структура финансирования
Представьте таблицу со следующей информацией:
| Бизнес | Зеленые продажи | Банка | Общее количество | % | |
| (МПЧ) | (МПЧ) | (МПЧ) | (МПЧ) | ||
| земля | |||||
| Здание | |||||
| Прочие расходы | |||||
| ИНВЕСТИЦИОННЫЙ |
Схема выходной цены и отношение продажи к прейскуранту / банковскому долгу
Начальная цена учитывает стоимость, по которой единицы могут быть проданы для выплаты ссуды, запрошенной у Банка, в случае, если проект не продается по стоимости, установленной компанией в начале. Для этого расчета необходимо принять процентную ставку не менее 1 года на пике долга и по максимальной обычной ставке.
Представьте таблицу со следующей информацией:
| Стоимость | Ед. изм | ||
| один | Банковское финансирование | (UF) | |
| два | интересы | (UF) | |
| 3 | Общий долг (1 + 2) | (UF) | |
| 4 | Кол-во единиц | Нет. | |
| 5 | Стартовая цена | УФ / блок |
Другой показатель, который должен быть показан, - это отношение общей стоимости списка после завершения строительства единиц к максимальному долгу, запрошенному у Банка:
Готовая стоимость после утверждения проекта / долга
Проекты в стадии реализации
Представьте таблицу как минимум со следующей информацией:
| Черновой вариант | распродажа | инвестиции | задолженности | Нет. | Стоимость | % | % | Продажи | Продано | Продано | Баланс |
| общее количество | общее количество | максимальная | единицы | средний | Advance | продано | выполненный | получили | х получить | х продать | |
Это должно быть четко разделено между текущими проектами и предлагаемым проектом.
Финансовое положение компании
Представьте таблицу со следующей информацией:
| ЦИФРЫ В МЛН. | 20__ | 20__ | 20__ | 20__ |
| ПРОДАЖИ | ||||
| UT. ОПЕРАТИВНЫЙ | ||||
| UT. СЕТЬ | ||||
| РАБОЧИЙ КАПИТАЛ | ||||
| ТЕКУЩАЯ ПРИЧИНА | ||||
| LEVERAGE | ||||
| ФИНАНСОВЫЕ АКТИВЫ | ||||
| ДОЛГОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА | ||||
| НАСЛЕДИЕ | ||||
| СБИФ ДОЛГ |
Оценка проекта
Оценка проекта, проведенная оценщиком или Зоной оценки строительных кредитов, должна быть приложена в виде приложения, которое должно включать форму информации о проекте -FIP-.
ДОГОВОРНЫЕ КОМПАНИИ
В случае компаний-подрядчиков необходимо включить следующее:
Краткое описание контракта
Описание:
Количество:
Основные:
Срок:
Форма контракта:
реорганизаций:
Способ оплаты:
Работает в процессе
Список незавершенных работ с соответствующим прогрессом и указанием ставки S aldo of O bra по E xecute на собственный капитал (SOE / Pat).
Прибытие на предложение.
Список компаний, подавших свое предложение.
Библиография
- Руководство по финансированию строительных компаний - Banco Santiago, 2001 год. Отчет по сектору строительства и недвижимости - Banco Santiago, 2001 год. Личный опыт работы в качестве аналитика рисков отдела рисков в сфере недвижимости и строительства Banco Santiago, годы 1999–2001.
