Юридическая автономия недвижимости в Уругвае

ПРАВОВАЯ АВТОНОМИЯ ИМУЩЕСТВА:

ГОРИЗОНТАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ

Имущество было определено Гражданским кодексом как городская или загородная собственность и имущество или часть поля (ст. 463 УК). Они приобретут идентичность как таковую, когда графически и юридически их можно считать «независимыми свойствами». Концепция независимости и идентичности собственности современно установлена в статьях 3 и 4 вышеупомянутого указа № 318/995, который в вышеупомянутых статьях определяется как «участок», в точности соответствует тому, что мы назвали «независимой собственностью».

ПРИНЦИП

Горизонтальная система собственности - это система, которая признает, что квартира, материальная часть здания, может на самом деле и эффективно являться объектом индивидуального контроля и бизнес-устройств, и что правовой статус в нашем законодательстве признается одним из следующих способов:

один-

Доступ к системе можно получить, построив здание в соответствии с требованиями Закона 10751 и муниципальных постановлений, регулирующих эту форму строительства. Другими словами, владелец земли запросил разрешение у муниципального правительства на строительство по системе 10751, приложив планы строительства и описательные отчеты, требуемые муниципальными постановлениями.

Как только здание будет закончено и осмотрено муниципальным правительством, здание будет включено в соответствии с законом 10751.

Подтверждение муниципального разрешения проставляется на соответствующем разрешении на строительство и на плане горизонтального участка, подготовленном геодезистом и приложенном к указанному разрешению.

С этого момента свойство имеет качество или статус горизонтального свойства.

Конечно, этот план также должен быть зарегистрирован в кадастре, но юридическое качество горизонтальной собственности приобретается с муниципальным подтверждением разрешения (статья 30 закона 10751).

2- Адаптация существующего здания к закону 10751.

Доступ к системе также возможен путем адаптации существующего общедоступного здания к правилам горизонтальной собственности.

Владелец здания должен строго соблюдать строительные требования, установленные муниципальной администрацией. Процедура аналогична указанной выше (статья 30 закона).

3- Включение в горизонтальную собственность.

Еще один способ получить доступ к системе - это включить здание общей собственности в горизонтальную систему, хотя здание не соответствует строго муниципальным нормам и правилам строительства.

Система присоединения к горизонтальной собственности зданий общей собственности сегодня регулируется в Указе-законе 14261 от 3 сентября 1974 года, точнее в главе 1 указанного закона.

Общие условия для включения указаны в ст. 1: это должны быть здания с разрешенными разрешениями на строительство до вступления закона в силу и с минимальной площадью, требуемой указанной статьей.

Искусство. 179 Закона о бюджете № 17296 от 21 февраля 2001 года, с изменениями и дополнениями ст. 1 Указа-закона 14261 от 3 сентября 1974 года.

На момент вступления в силу закона о внесении изменений здания, которые могут быть включены в горизонтальную собственность в соответствии с положениями главы 1 указанного декрета-закона, - это те здания, разрешение на строительство которых было получено до 1 января 1995 года.

Требования для регистрации указаны в ст. 5, который требует:

a- Плоскость горизонтального фракционирования, зарегистрированная в кадастре;

б) договор страхования от огня, предусмотренный законом;

c) чтобы было предоставлено регулирование совместного владения.

Рождение горизонтальной собственности в случаях инкорпорации и, следовательно, приобретения «законной автономии» квартир происходит в тот момент, когда указанное регулирование зарегистрировано в реестре собственности, отдел недвижимости департамента учреждения собственности (закон 16871, ст.6).

Этот закон также исключает вмешательство муниципальной администрации (ст. 5, букв. Б).

Следовательно, с целью принятия закона, облегчающего приобретение жильцами квартир, указанная правовая норма устанавливает «относительную неотъемлемость» указанных квартир. Его единицы могут быть приобретены его обитателями только в день регистрации (статья 8); и это обстоятельство должно контролироваться нотариусом, разрешающим отчуждение, который также должен регистрировать то, что закон называет «правоприменение» (статья 10).

Относительная неотчуждаемость, то есть отчуждение, возможное только в пользу определенного человека, заставляет его обладать «правом предпочтения» на приобретение (статья 9); Преимущественное право, которое вы можете потерять, только если отклоните оценку, проведенную Banco Hipotecario del Uruguay во время торговых сделок (статья 20), или если вы будете осуждены в процессе, что владелец продвигается по причине различий, возникающих в результате этих переговоры (ст. 24 вкл. 2).

В более позднем законе в порядке толкования указывалось, что указанное право на предпочтение может быть отменено его владельцем (статья 12 литералов А и В Декрета-закона 14560 от 19 августа 1976 года).

4- Ранний вход в горизонтальную систему.

В целях стимулирования строительства в своей главе 3 указ-закон 14261 разрешает вход в горизонтальную систему собственности зданий, которые еще не построены, просто спроектированы или находятся на начальных этапах его строительства. Режим является исключительным и устанавливается только в тех случаях, когда строительство здания финансируется за счет займов, предоставленных Banco Hipotecario del Uruguay (статья 34 Указа-закона 14261)

Сказанное искусство. В нем говорится, что «для единственной цели таких займов» будет понятно, что существует горизонтальная собственность, как только будут выполнены следующие требования:

а) что разрешение на строительство было выдано; б) что "план проекта горизонтального подразделения" строящегося здания был зарегистрирован в кадастре; в) что кадастр выполнил перечисление и предоставил предварительную реальную стоимость строящихся объектов. г) Что правила совместного владения были предоставлены в соответствии с указанными проектами (статья 34 Указа-закона 14261)

Для того, чтобы максимально облегчить строительство зданий, ст. 35 закона предоставляет BHU исключительные полномочия, позволяет ему обходиться без разрешения на строительство, сопоставления и регистрации планов и предварительной оценки, если обстоятельства, предусмотренные в законе, будут иметь место, BHU сможет заменить муниципальное правительство и кадастр, до завершения строительства здания (ст. 34 в. 3 закона)

Закон устанавливает, что вся эта документация должна быть ратифицирована после регистрации окончательных планов, но она налагает ратификацию только в случае проверки различий между данными, полученными из «проектов», и теми, которые являются результатом окончательных планов.

В настоящее время закон 16760 от 16 июля 1996 года расширяет режим главы 3 декрета-закона 14261 для займов на строительство, предоставляемых учреждениями финансового посредничества, включенными в ст. 1 Указа-закона 15322 (Частные банки)

Закон устанавливает в его искусстве. 2, та же форма доступа к горизонтальной системе, которая была установлена в главе 3 Указа-закона 14261, но не предоставляла частным банкам полномочия исключения, которое последний закон предоставил BHU.

ДРУГАЯ ФОРМА ДОСТУПА К ГОРИЗОНТАЛЬНОЙ СИСТЕМЕ

Кондо события: фон

До вступления в силу так называемого "второго чрезвычайного закона"; Закон № 17 292 от 25 января 2001 года фактически организовывал в различных местах в Пайсе так называемые загородные клубы или закрытые районы.

Он состоял из организации на закрытой или огороженной территории или поверхности, строительства домов и резиденций, предназначенных для отдыха или туризма или даже для постоянного проживания, дополненных зданиями, открытыми пространствами, улицами или дорогами и другими элементами инфраструктуры. ¨, предназначенный для удовлетворения общих потребностей жителей района.

Эти строительные комплексы развивались вне какой-либо нормативной базы, которая регулирует их строительство и эксплуатацию. Поскольку единицы или участки, предназначенные для отдельного домена, не имели юридической автономии и, следовательно, юридически было невозможно передать их третьим сторонам, эти частные урбанизации были организованы как обычные кондоминиумы договорного происхождения или как публичные компании с ограниченной ответственностью. У покупателей были выброшены: либо неделимая доля квоты в кондоминиуме, либо акции корпорации, владельца всего комплекса. В любом из случаев использование и использование отдельной партии было гарантировано покупателю посредством внутреннего регулирования использования и пользования, просто обязательным.

Правовое регулирование

Закон № 17,292 устанавливает в своих статьях 48–55 положение о горизонтальной собственности, которую эти загородные клубы или зазубренные районы могут использовать, организовывать и функционировать. К сожалению, закон не делает его положения обязательными для организации и эксплуатации этих разработок. Закон выражает в своей статье 48¨… они могут регулироваться горизонтальным режимом собственности, что подразумевает, что эти урбанизации могут быть организованы и функционировать с другим законом. Кроме того, статья 55 делает статут необязательным для урбанизаций, уже существующих до принятия закона, выражая… они могут адаптироваться и защищать себя в соответствии с созданным режимом… ». Статьи 48–55 Закона № 17 292 регулировались Указом № 323/001 от 21 августа 2001 года.

Устав горизонтальной собственности

Горизонтальный закон о собственности, применимый к этим частным событиям, установлен в статье 50 закона. В этой статье говорится: каждый владелец будет являться эксклюзивным владельцем своего лота или подразделения и совладельцем товаров, на которые распространяется общее использование; ¨ Совместное владение общим имуществом неотделимо от владения каждым участком или единицей; Это будут обычные товары, предназначенные для использования и пользования всеми совладельцами, например:… ¨. Положение этой статьи концептуально совпадает с положениями статей 2, 3 и 4 Закона 10 751, который содержит и развивает закон о горизонтальной собственности. Тем не менее, вышеупомянутая статья 50 имеет свою полезность для ратификации специальности и оригинальности, которые этот закон подразумевает в отношении первоначального закона 1946 года.

Индивидуальные товары и товары общего пользования

В первоначальном законе о горизонтальной собственности проводится различие между индивидуальной и общей собственностью (статьи 1-4 закона 10 751), в последующих законах это различие сохраняется, и этот закон не является исключением (статья 48 в части 2 закона 17 292).

Закон определяет развитие кондоминиумов как: ¨Все комплексы недвижимости, разделенные на несколько активов или лотов, подлежащих индивидуальной собственности, дополненные инфраструктурой недвижимости и общих услуг, объект совместной собственности и совместного управления собственниками отдельных активов. (ст. 48, в т.ч. Горизонтальная единица собственности в этом законе представляет собой «участок» или «долю земли, разграниченную на плоскости как отдельную дробь» (статья 49), независимо от того, имеет ли она конструкции. Его индивидуализация будет выполнена аналогично известному горизонтальному свойству: «матричный шаблон и номер единицы», разделенные дефисом. Это одна из оригинальностей этого закона: в первоначальном законе о горизонтальной собственности земля представляла собой общее благо (статья 3 Закона 10 751).В этом законе № 17,292 мы являемся свидетелями того, как утратили «выдающуюся роль» здание как объект, предназначенный для горизонтального деления, и утратили нематериальность земли как неделимого общего блага. Здесь делимыми на индивидуальные и общие активы является сама земля, и здание оказывается конечным элементом и не обязательным для образования «партии», «независимой фракции» или «единицы» горизонтальной собственности (статьи 48 и 49 закона).«Независимая фракция» или «единица» горизонтальной собственности (ст. 48 и 49 закона).«Независимая фракция» или «единица» горизонтальной собственности (ст. 48 и 49 закона).

Поселок урбанизации

Еще одна оригинальность этого закона заключается в том, что он несет или может привести к горизонтальной собственности на поле.

Закон № 10 751 не запрещает размещение горизонтальной собственности в сельской местности, но с социологической точки зрения горизонтальная собственность возникла и развивалась как исключительно городское явление; и не только городские, но и относительно крупных городов. Само его появление было обусловлено необходимостью более эффективно использовать уменьшенную городскую территориальную площадь в ответ на растущую концентрацию населения в крупных городах.

Закон № 17 292 предусматривает положение о «урбанизациях, разработанных в городских, пригородных или сельских районах» (статья 48 включительно 1), и уполномочивает соответствующее муниципальное правительство «включать их в категорию городских или пригородных районов» (статья 48, последний пункт). Другими словами: что закон не обязывает муниципальное правительство включать собственность в городскую или пригородную зону; поэтому муниципальное правительство может разрешить ему остаться в сельской местности.

Рождение горизонтальной системы

Доступ к системе горизонтальной собственности или «горизонтального состояния» будет иметь место при соблюдении требований, перечисленных в статье 51 закона:

a) Окончательное разрешение работ по инфраструктуре. b) Надпись плана измерений и горизонтального подразделения после муниципальной «коллекции». c) Предоставление и надпись положения о совместном владении (статья 50 в том числе 3).

Закон берет основополагающие элементы из предыдущих законов; это более требовательно, чем Закон 10.751, в котором доступ к системе осуществлялся с единственного муниципального разрешения на строительство (статья 30 Закона № 10.751). Ничто не говорит о страховании от пожара, о котором говорится в статье 30 Закона № 10751; но ясно, что он может применяться на инфраструктурных работах в соответствии с положениями статьи 54 в части 1 закона № 17 292, который делает применимым к этому специальному закону о горизонтальной собственности положения других законов по этому вопросу.,

Горизонтальное состояние появится тогда, когда «инфраструктурные работы» (общие активы комплекса) будут завершены и включены.

Пре-горизонтальный статус

Закон № 12358 от 3 октября 1957 года позволил зарегистрировать в Общем реестре запретов, Единственном разделе «Обещания отчуждения недвижимости в условиях» обязательство по продаже горизонтальных единиц собственности строящихся зданий (еще не разрешено) и даже из просто спроектированных зданий. Статья 9 Закона № 12 358 дала новую формулировку статье 15 Закона № 10 751, формулировку, которая сохраняется до сих пор. Будущая горизонтальная единица была индивидуализирована с графической точки зрения в «указанном плане или эскизе», без регистрации, подписанной геодезистом или архитектором. Для этой ситуации в здании и для юридической возможности предоставления обещаний о продаже с регистрацией, доктрина называется «до-горизонтальное государство».

Этот закон № 17,292 также организует или предусматривает предварительное горизонтальное положение в статье 53. Обещания продажи горизонтальных единиц этого закона могут быть зарегистрированы при соблюдении двух условий:

а) Наличие зарегистрированного в кадастре "плоского проекта" б) Предоставление муниципального разрешения на строительство объектов инфраструктуры.

Продвижение горизонтального состояния

Горизонтальный статус мог бы существовать еще до существования здания, если бы строительство указанного здания осуществлялось за счет займа, полученного от Banco Hipotecario del Uruguay и указанного строительства под надзором указанного банка (статья 34 Указа № 14 261). Это положение было распространено на здания, построенные за счет кредитов, предоставленных частными банками (статья 2 Закона № 16.760).

В соответствии с этим Законом № 17,292, когда в финансировании инфраструктурных работ участвует Банко Hipotecario del Uruguay или частный банк, он будет применим к проектам кондоминиумов, авансовым доходам в горизонтальном состоянии, упомянутым в Указе Закона № 14,261, Глава III и Закон № 16 760 (статья 54 из 2 Закона № 17 292).

Определение единицы

Как только доступ к горизонтальной системе будет достигнут любой из ранее проанализированных процедур, объект или квартира, находящиеся в горизонтальной собственности, получат «юридическую автономию» или способность, необходимую для того, чтобы быть объектом бизнес-устройств.

Регистрационный номер каждой единицы предоставляется Кадастром в свидетельстве о регистрации и реальными значениями, которые он выдает, когда возвращает план горизонтального фракционирования, то есть с проверкой регистрации и регистрации.

Указанный документ служит основой вместе с вышеупомянутым планом для предоставления регулирования совместного владения. Номер шаблона горизонтальной единицы состоит из номера шаблона земли, который называется

родительский регистр, разделенный дефисом номера единицы (ст. 4 указа от 16 января 1947 г.). В тех случаях, когда на площадке было построено более одного здания, каждое здание рассматривается Кадастровой дирекцией как отдельный «блок» и должно быть индивидуализировано с заглавной буквы (исключая буквы «Ch» и «LL»).). Таким образом, горизонтальная структура единицы будет интегрирована с номером схемы местности или матрицы, за которой следует заглавная буква, обозначающая блок, а затем номер единицы. Таким образом, на земле, зарегистрированной под номером 1000, единица 001 первого рассматриваемого здания будет иметь следующий номер шаблона:

1000 / A / 001¨. Данные, которые требуются по закону для идентификации земли и объекта, указаны в статье 41 Указа № 14 261.

Все они взяты из плана горизонтального фракционирования, зарегистрированного в кадастре, и из кадастрового свидетельства о регистрации и реальной стоимости единиц. Оба документа используются для описания единиц, которые сделаны в праве совместного владения.

Горизонтальная плоскость фракционирования, которая может состоять из одного или нескольких листов, также содержит эскиз местоположения местности или плоскости измерения местности. Указанный сертификат используется только для предоставления правил совместного владения.

При расположении горизонтальных единиц собственности обычно требуется, чтобы передающая сторона, в дополнение к названию собственности единицы, представляла копию горизонтального плана подразделения и копию правил совместной собственности; Если план состоит из нескольких листов, вас попросят указать лист, который соответствует этажу или этажу, на котором расположена единица, и лист, который содержит эскиз местоположения земли.

Эти документы завершают «название» единицы и были переданы первому покупателю каждой единицы.

Положение о совместной собственности

Регламент совместного владения - это регламент, который определяет права и обязанности каждого отдельного владельца единиц, на которые делится здание (статья 16 inc2 Закона № 10 751).

Он предоставляется в публичном акте и должен быть зарегистрирован в Реестре собственности в разделе недвижимости того места, где находится недвижимость. Он обязывает не только своих лиц, предоставляющих право, но и приобретателей единиц, которые не дали на это согласие (статья 16 в части 2 Закона о НК 10.751), которые должны предоставляться владельцами единиц или вексельными покупателями с зарегистрированным обещанием (статья 16). Закона НК 10 751). Декрет-закон № 14 560, статья 7 буквальный B, устанавливает специальное большинство, необходимое для его предоставления или изменения. На практике это предоставляется владельцем или владельцами, которые получили доступ к горизонтальной системе.

Его предоставление не является обязательным при доступе к горизонтальной системе в связи со строительством или адаптацией здания в соответствии с Законом № 10 751 (статья 17). В других формах доступа к системе ее предоставление и регистрация являются обязательными, поскольку это является одним из требований, которые закон предъявляет для получения доступа к горизонтальному статуту (статьи 5, буква D, 34, буква C, из Указа № 14 261).

Технически-правовые данные, изложенные в правилах, извлекаются из зарегистрированного плана измерений и горизонтального подразделения, из сертификата реальных ценностей, выданного кадастром, и из соответствующего разрешения на строительство, если применимо.

Содержание правил совместного владения можно разделить на четыре основных части: 1) Описание земельного участка, здания, горизонтальных единиц и материальных частей здания, составленное на основе плана горизонтального фракционирования, кадастрового сертификата реальных ценностей и, в его случай, к разрешению на строительство, в котором отдельные товары и общие товары перечислены и подробно. 2º) Заявление с указанием прав и обязанностей каждого отдельного владельца. 3º) Органическая часть, в которой создаются органы управления зданием (в основном администратор и собрание совладельцев), с перечнем полномочий и регламентов работы коллегиальных органов. четвёртая)Ряд положений или доказательств, навязанных законом или практическим удобством, в которых в основном предусматривается: а) предоставление взаимной ипотеки, которая облагает налогом каждую единицу в пользу владельцев других единиц, в качестве гарантии общие расходы (статья 6 Указа № NC 26,261); b) контроль за тем, чтобы здание было застраховано от пожаров (ст. 5 лит C Указа № 14 261); в) стоимость каждой единицы, приписываемая на основе первых реальных значений, установленных Кадастром. Эта величина неизменно фиксирует процент участия каждой единицы в владении общими товарами.

Эта пропорциональность, рассчитанная с учетом общей стоимости здания, обычно измеряется тысячами, а также обеспечивает базу распределения вклада в оплату общих расходов. В так называемых «разработках кондоминиумов» доля совместного владения или общей собственности будет прямо пропорциональна поверхности каждого лота или единицы, если только в положении о совместном владении не установлено иное положение (статья 50 в Закона № 17,292); г)Наконец, ряд положений, требуемых Банком Ипотекарио дель Уругвай, которые, хотя и не являются обязательными, требуются указанным банком в качестве требования для предоставления ссуд с гарантией ипотеки единицы. Они в основном состоят из полномочий инспекции, предоставленных Banco Hipotecario del Uruguay, и отказа от приоритета взаимной ипотеки в случае, если подразделение исполняется Banco Hipotecario del Uruguay в силу последующей ипотеки, согласованной в пользу указанного банка

ОПИСАНИЕ И ДИЗАЙН

Благодаря описанию и определению границ свойство идеально определяется и индивидуализируется для обеспечения безопасности легального трафика.

Сначала товар индивидуализируется, например, как общая собственность, горизонтальная собственность, сельская собственность, а затем он отличается от остального, его фронт выражен, товары, которые он ограничивает, выражая ориентацию каждого из элементов, которые приводятся и его измерения, что окончательно разграничено.

Элементы, которые необходимо принять во внимание:

Департамент Кадастровая секция или населенный пункт Номер Padrón План измерений, с указанием сделанного геодезистом или инженером-геодезистом даты регистрации в Национальном кадастровом управлении, а также в департаментских или местных отделениях Площадь или поверхность объекта недвижимости.

Данные, имеющие отношение к описанию и определению границ, вытекают из названий, планов и информации, публикуемой Кадастром.

норматив

Гражданский кодекс.

Указ 252/98.

Закон 14,261.

Закон 10 751.

Закон 17,292.

Библиография

Миранда Фернандо, Цикл конференций и курсов, АЕУ, Монтевидео, 1985, с. 42.

Мачадо Хулио Хорхе, Теория и практика горизонтальной собственности, первое издание, AEU, Монтевидео, 2003, с. 26.

Альварес Хорхе, Законность строительства как независимых единиц, IMM, 2000 год, с. 5.

________________