В целом компании в строительной отрасли обычно ассоциируются как непрофессиональные; но на самом деле их определяет не размер или способность управлять собой, а тот простой факт, что владение и управление находятся в руках одного или нескольких людей, которые его открывают (семейный бизнес).
Это история многих компаний в этой области, и в основном тех, которые занимаются развитием комплексов недвижимости в форме кондоминиумов; у всех есть особенность, заключающаяся в том, что они предназначены для урбанизации участков земли, предназначенных для рынка, который день ото дня становится все более конкурентным.
Воспринимаемая идея состоит в том, чтобы вести бизнес более упорядоченным образом, тем самым максимизируя выгоды для предпринимателя, помогая населению создавать упорядоченные пространства для жизни; то есть места для жилья с высокими показателями добавленной стоимости.
Однако мы считаем, что успех и рост этих предприятий во многом зависят от знаний и таланта людей, которые ими руководят.
Что требуется для успешной реализации комплексов недвижимости? Этот вопрос порождает очень сложные ситуации, и, возможно, если бы существовала методология, которая служила бы руководством для пошагового отслеживания процесса разработки, было бы проще. Цель этого эссе - представить методологическую структуру, которая способствует и / или облегчает процедуры реализации комплексов недвижимости.
Первый шаг, который необходимо принять во внимание, чтобы начать бизнес такого типа, - это с момента выбора земли, на которой будет развиваться комплекс недвижимости.
Этот шаг включает в себя такие аспекты, как: географическое положение, предлагаемое для проекта; доступ к путям связи; соседние торговые заведения; места развлечений и отдыха; близлежащие школы и соответствующие службы.
К этим соображениям нельзя относиться легкомысленно, поскольку землепользование, которое в любой момент может быть передано земле, будет во многом зависеть от этого; и, что особенно важно, неограниченное соблюдение муниципальных, государственных и / или федеральных планов развития места, где строятся комплексы недвижимости.
После выбора земли необходимо составить бизнес-прогноз для определения ее жизнеспособности в форме бизнес-плана, включая стратегическое маркетинговое планирование, которое включает: исследования рынка, финансовые и фискальные прогнозы, бюджеты (продажи, затраты, расходы)., прогнозируемая финансовая отчетность, оценка инвестиционного риска и т. д.
Если говорить об этом, то комплексы недвижимости, которые строятся в различных частях национальной территории, классифицируются в соответствии с набором городских характеристик, а также адекватной структурой и планировкой, как указано ниже.
Городская типология:
В этом разделе указаны различные городские сценарии, в которых могут быть сосредоточены комплексы недвижимости.
Исходя из этого разграничения, будут определены меры, применимые к реализуемому проекту, в зависимости от различных типов городских территорий. Подчеркивается, что есть проекты, которые могут включать более одного сценария.
- Смешанное городское использование с высокой / средней плотностью: районы, расположенные в городских районах, особенно в центральных районах или районах мегаполисов, со средней / высокой плотностью и с жилым / коммерческим использованием жилья для социальных интересов: те, которые осуществляются в основном в рамках федеральных программ поддержки жилые дома для работников среднего / низкого уровня и строятся в непосредственной близости от городских населенных пунктов. Жилые районы с низкой плотностью населения: районы с преобладанием жилых помещений с низкой плотностью населения (особенно дома на одну семью), прилегающие к городским центрам или образующие изолированные урбанизации и для среднего / высокого уровня. Исторические центры: центральные районы городских центров с характеристиками и морфологией, типичными для исторических памятников. Сельская местность: поселения сельского типа,образующие небольшие населенные пункты или с характеристиками рассредоточенных поселений Промышленность: районы экономической деятельности, предназначенные исключительно для промышленного использования.
Вовлеченный персонал:
- Администрация: район, отвечающий за создание идеальных рамок, особенно посредством городского и финансового планирования, для содействия устойчивому развитию проектов урбанизации. Он будет нести ответственность за применение мер, которые выходят за пределы конкретного района, в котором расположен проект урбанизации. Обработчик: Техническая группа, отвечающая за разработку проекта, в соответствии со спецификациями разработчика, а также существующими законодательными требованиями. Позже компетентные органы продиктуют требования, чтобы проект можно было реализовать; их вмешательство в этап проектирования и планирования проекта урбанизации является решающим этапом, который позволит применять и впоследствии развивать меры по обеспечению экологической устойчивости.Он также будет иметь непосредственное участие в мониторинге рабочего процесса и будет нести ответственность за выполнение проекта, как указано в его дизайне. Строитель / Подрядчик: Он будет нести ответственность за выполнение проекта. Необходимо учитывать возможность заключения контракта с субподрядчиками, которые должны соответствовать тем же требованиям, что и основной подрядчик. Строитель / подрядчик будет нести ответственность за выполнение проекта в соответствии с критериями, изложенными в проекте. Компании-поставщики услуг: компании, отвечающие за предоставление технических и энергетических услуг сектору, будут играть видную роль в планировании различных сетей и в его исполнении.Технические ограничения, налагаемые этими компаниями, следует учитывать при планировании различных сетей. Критерии устойчивости, которые должны быть включены, должны быть согласованы до выполнения работ по урбанизации. Производители материалов: будут отвечать за поставку материалов, продуктов или оборудования и должны быть адаптированы к критериям устойчивости, требуемым в проекте. Наблюдатель за урбанизацией: отвечает за оценку и мониторинг адекватного соблюдения того, что разрешено государственными учреждениями, отвечающими за муниципальные работы в районе, где расположен сектор.Они будут нести ответственность за поставку материалов, продуктов или оборудования и должны быть адаптированы к критериям устойчивости, требуемым в проекте. Руководитель урбанизации: отвечает за оценку и мониторинг адекватного соблюдения того, что разрешено государственными органами, отвечающими за муниципальные работы. в рамках которой находится сектор.Они будут нести ответственность за поставку материалов, продуктов или оборудования и должны быть адаптированы к критериям устойчивости, требуемым в проекте. Руководитель урбанизации: отвечает за оценку и мониторинг адекватного соблюдения того, что разрешено государственными органами, отвечающими за муниципальные работы. в рамках которой находится сектор.
Этап подачи заявки:
Эта классификация подразделяется на категории в зависимости от стадии жизненного цикла проекта, к которой она относится. Для этого мы рассмотрели следующие этапы:
- Городское планирование: Хотя этот этап обычно предшествует процессу проекта урбанизации, необходимо провести зонирование земли (плотность почвы H1, H2, H3 и H4) и планирование схемы инфраструктуры. Это предполагает общие рамки, в которых будет разрабатываться проект урбанизации. По этой причине важно, насколько это возможно, предусмотреть меры по обеспечению устойчивости, которые будут включены на этом этапе. Планирование и предварительная работа: на этом этапе будут проведены предварительные исследования и анализ местности, которые позволят охарактеризовать то же самое. и они будут определять возможность применения различных мер, таких как безопасность, услуги и т. д.Этот этап является ключом к получению адекватных знаний о начальной ситуации на земле, на которой будет расположен проект урбанизации. Разработка / составление проекта: на этом этапе подготавливается описательная и исполнительная техническая документация по всем работам по урбанизации, и следовательно, это будет решающая фаза для интеграции различных мер устойчивости. Строительство: Это будет составлять выполнение проекта. Правильное выполнение этого процесса и его адаптация к руководящим принципам, изложенным в проекте, будет ключом к функциональности запланированных мер по обеспечению устойчивости. На этом этапе будут применяться различные меры, связанные с этапом работы, которые, если они будут соответствовать спецификациям, повысят степень устойчивости всего проекта урбанизации.На протяжении всего жизненного цикла проекта потребуются различные задачи обслуживания и управления, которые будут иметь особое значение для обеспечения устойчивости и эффективности реализованных мер по обеспечению устойчивости. Общие соображения: меры, которые влияют на все в глобальном и всестороннем виде. Предварительная работа по проекту урбанизации: они относятся к действиям и предыдущему анализу, которые необходимо провести для характеристики земли, на которой будет осуществляться проект урбанизации. Подготовка земли: предварительные действия к фактическому строительству, на котором они будут выполнены. задачи подготовки и адаптации земельного участка, на котором будет развиваться проект урбанизации.Эта глава включает все те меры, которые относятся к проектированию всех общественных пространств или мест общего пользования, как на уровне дорог и мобильности, так и на уровне дизайна зеленых зон. Вода: Меры, относящиеся ко всему гидрологическому циклу проекта, и это включает в себя все, что связано с управлением водными ресурсами, от сетей водоснабжения и канализации, управления дренажем и сбора дождевой воды и ее повторного использования для использования в зеленых зонах и для мытья мощеных площадей. Глава, которая включает меры, влияющие на энергетическую модель, и, следовательно, с учетом преследуемой цели по улучшению окружающей среды, будет уделять особое внимание включению мер, связанных с возобновляемыми источниками энергии,поэтому мы должны подумать о замене электроэнергии на новую, особенно в уличном освещении в комплексах недвижимости. Эта замена принесет большую пользу разработчику и, следовательно, внесет вклад в улучшение окружающей среды. Телекоммуникации: Меры, связанные с телекоммуникационными сетями, предусмотренными в проекте (телефония, Интернет, Wi-Fi и т. Д.) Зеленые зоны и экосистемы: Se В этой главе рассматриваются меры, относящиеся к проектированию зеленых зон, а также меры, связанные с обслуживанием и сохранением определенных экосистем, включая капельное орошение или другие ирригационные системы, которые позволяют эффективно использовать воду.:Глава, связанная с проектом урбанизации и системами сбора и обработки отходов. Все это направлено на улучшение среды обитания в окружающей среде, таким образом, с соблюдением соответствующей социальной ответственности. Выполнение работ: Комплекс мер, относящихся к действиям по обеспечению экологической устойчивости, которые должны быть выполнены на этапе выполнения работ по урбанизации. и его правильное применение, основанное на графике каждого этапа урбанизации проекта. Управление и обслуживание сектора: меры, которые относятся к задачам обслуживания и последующему управлению до и после сдачи комплекса недвижимости. В этом случае будет большим подспорьем то, что можно будет оценить время, в которое указанная разработка будет представлена,Поскольку подавляющее большинство девелоперов не рассматривают этот срок, и поэтому продлевать срок поставки обременительно, так как чем дольше этот период, тем больше возрастут затраты на содержание комплексов недвижимости, что снизит рентабельность проекта.
Вышеупомянутые пункты в основном охватывают возможные сценарии любого проекта урбанизации; Они носят провозглашающий, но не ограничивающий характер, поскольку, без сомнения, могут быть варианты, которые не рассматриваются, которые требуют корректировок на любом из их этапов.
Комплексы недвижимости в настоящее время являются триггером в городских делах; Вот почему подавляющее большинство разработчиков пытаются внедрять инновации на этом рынке, но подавляющее большинство не рассматривает ключевые элементы, которые могут представлять взаимную выгоду, без ущерба для финансовых показателей, которые может иметь каждый проект в отдельности.
Знания в этой области - ценный инструмент для достижения успеха и реализации успешного планирования маркетинговых стратегий продажи жилых единиц.
Застройщики комплексов недвижимости должны учитывать эти элементы, которые в будущем будут отражать успех их проектов.
С другой стороны, желательно подчеркнуть неограниченное соблюдение законодательства, применимого к этой отрасли; так как от этого во многом зависит успех городского проекта. Несоблюдение таких мер может стать причиной бесполезных инвестиций, судебных исков и потери рынка.
