Это термины, которые мы можем значительно оценить в сфере недвижимости и коммерческого бизнеса, все зависит от их правильного администрирования. Однако недвижимость имеет особенность «работать» на вас, если вы решите инвестировать в недвижимость., благодаря своим уникальным характеристикам: они обеспечивают нам юридическую безопасность принадлежности, они являются разумным вложением, если мы соблюдаем некоторые общие правила, которые я комментирую позже, они дают уверенность в качестве залога при предоставлении кредитов (ипотеки) и позволяют естественный рост, которого требует коммерческий бизнес. Получая немедленную ликвидность для новых капитальных вложений, они поддерживают добавленную стоимость с течением времени, сохраняя при этом покупательную способность в будущем, они производят дополнительный доход от 0,4% до 2,0% в месяц, в зависимости от их характеристик использования и эксплуатации, что позволяет создавать имущественные ценности, которые могут быть унаследованы многими будущими поколениями среди других характеристик.
Мы просто должны помнить, что капитальные вложения, такие как недвижимость, следует рассматривать в долгосрочной перспективе, как правило, через пять лет, чтобы их можно было рассматривать в очень выгодном диапазоне и в зависимости от других факторов, которые я комментирую; Существует плохая концепция, что «инвестирование в недвижимость - плохое решение и плохой бизнес», потому что существуют спекуляции относительно стоимости недвижимости в краткосрочной перспективе, а сроки ее выставления на продажу не принимаются во внимание, что Они варьируются от 3 до 6 месяцев как минимум, даже если они представляют собой «возможности», это заставляет инвестора отчаиваться, потому что быстрое восстановление их денежного потока не проявляется, полагая, что они получат добавленную стоимость в очень краткосрочной перспективе (менее 6 месяцев). И даже хуже,когда недвижимость была приобретена по цене выше рыночной, известной как «премия», потому что в этом случае она не может быть продана в течение года.
Конечно, есть и другие варианты инвестирования, которые одинаково привлекательны в зависимости от того, как их видят, с той разницей, что необходимо учитывать фактор «риска», поскольку на инвестиционном жаргоне есть закон, который гласит: « Более высокий прибыльность, больший риск потерь », поэтому мы можем говорить об инвестициях на фондовом рынке (которые конкурируют на фондовом рынке), которые осуществляются в долгосрочной перспективе и могут превзойти любой другой вариант, существующий на инвестиционном рынке, Но, тем не менее, мы рискуем потерять весь наш капитал, приняв неверное решение, если мы не полностью понимаем прогнозы и тенденции в области секьюритизации.
Обычно рекомендуется проконсультироваться со специалистом (опытным биржевым маклером) для достижения наилучших результатов, которых мы ожидаем. Учитывая неопределенность, которая существует на фондовых рынках, нестабильность в мировой экономике и процентные ставки, находящиеся на историческом минимальном уровне, участие в активах недвижимого имущества представляется как лучший вариант в настоящее время.
Наконец, идея состоит в том, что наши деньги работают на нас и что в гонке инфляции и внутренней нормы доходности этих инвестиций поддерживается баланс, который благоприятствует нам в течение времени, в котором они конкурируют. Почему так важно учитывать инфляцию? Потому что по мере ее роста наша покупательная способность ухудшается, если мы не будем осторожны, чтобы заставить этот капитал работать, чтобы придать ему добавленную стоимость, превышающую стоимость инфляции в данный период.
PE: если у вас есть 1000 денежных единиц (MU) в начале года и они находятся под подушкой, а инфляция в этом базисном году составляет 8%, это означает, что то, что в начале года стоило 1000 MU, в конце год будет стоить 1080 MU, поэтому наших 1000 MU, которые мы храним в матрасе, нам уже не хватит, чтобы покупать те же товары и услуги, что и в начале года; что означает, что эти деньги обеднели, что они «съедены» на 8%, потому что сейчас, в конце года, они стоят всего (1000 - 80 = 920) 920 MU
В случае коммерческих предприятий (которые являются основным видом деятельности большинства наших соотечественников в Оахаке) указанная добавленная стоимость должна отражаться в «прибыли» в конце года в балансе компании, о которой идет речь, при условии, что эта торговля Им управляли правильно и эффективно, но если это не так, могут быть объявлены убытки, и, как следствие, капитал, вложенный вначале, будет пропорционально уменьшен, то есть теперь он стоит меньше, чем в начале для убытка. Если он начался с 10 000 МЕ в начале года и закончился 8 000 МЕ, согласно балансу этого коммерческого предприятия, это означает, что 2 000 МЕ были потеряны при его оперативном управлении. Работая на убыток, для кого это будет привлекательным вложением, если в конце концов они тоже потеряют работу,время и деньги?
Умные инвестиции должны обеспечивать нам: безопасность, прочность, долговечность, прибыльность и осязаемость, поскольку они являются наиболее востребованными успешными инвесторами. Предположим, что разница между инвестированием в недвижимость, фиксированный доход (государственные облигации), переменный доход (акции) или инвестиции в активы самого бизнеса должны определяться: сроками инвестирования (от 3 до более 5 лет)), риск, наличие денежных средств и производительность.
Итак, как мы можем принять правильное решение, если мы хотим инвестировать в недвижимость?? Земля, дом, коммерческое помещение, склад или здание являются хорошей инвестицией, как и все инструменты, когда они являются частью диверсифицированного портфеля и когда профиль инвестора соответствует тому, что значит инвестировать в недвижимость. Мы должны понимать, что не каждый может делать инвестиции такого рода на значительные суммы, поэтому молодые люди, которые начинают свою производственную деятельность, обычно полагаются на ипотечное финансирование, чтобы приобрести свой первый дом, средняя стоимость которого может превышать 500 000 MU и более. по прошествии времени, и у них появится возможность генерировать излишки, именно тогда, когда эти сбережения станут целесообразными, подумать об инвестициях, подобных тем, о которых я упоминал.
Хорошая инвестиция в недвижимость - это инвестиция в недвижимость в консолидированных районах, где уже есть все необходимые услуги и есть доступ к основным дорогам города. Другой вариант - изучить периферийные районы, которые в соответствии с планом Муниципальное городское развитие извлекает выгоду из добавленной стоимости этих динамично развивающихся районов и чья рыночная цена является справедливой.
Если мы инвестируем в облигации, которые являются частью фиксированного дохода, это позволяет нам получить немедленную ликвидность, они имеют низкий риск и доход, который определяется процентной ставкой на определенный срок; они не имеют высокой доходности по сравнению с другими инвестициями.
Если мы решим инвестировать в мексиканский фондовый рынок (переменный доход), это подразумевает больший риск, поскольку его стоимость зависит от экономической ситуации компании, в которую она инвестируется при приобретении ее акций, а также от ее эндогенной и экзогенной среды.
Инвестиции в недвижимость обычно являются долгосрочными (5 лет и более), поскольку они переоцениваются в среднем в течение 5 лет, и их недостатком является отсутствие немедленной доступности ликвидности, поэтому ипотека (ссуды под гарантию 15-летняя ипотека) являются хорошим инструментом для финансирования этих инвестиций в недвижимость, поскольку они позволяют финансировать проект без декапитализации.
Теперь инвестиции в недвижимость по отношению к другим вариантам инвестирования, мы можем проанализировать их с разных точек зрения, а также их поведение: Сумма 2'000,000 MU; срок 5 лет, все в один и тот же период с 1 января 2005 г. по 31 декабря 2010 г. (следует учитывать покупательную способность этого периода, которая составляет 2'513,000 MU в округленных числах).
Фонд с фиксированным доходом, управляемый уполномоченным финансовым посредником с ежемесячной доступностью, имел бы в конце периода 2'848,000 MU. Наблюдать постоянный рост с очень небольшой волатильностью даже в худшие времена 2008 года. Если мы дисконтируем инфляцию (2'848,000 - 2´513000 = 335000), получим реальную прибыль 335000 д.е.
Фонд акционерного капитала, управляемый финансовым посредником, уполномоченным мексиканским фондовым рынком, с доступностью 72 часа, в конце периода 2 400 000 MU. Мексиканский фондовый рынок будет отличным долгосрочным вариантом для людей, чей профиль может выдерживают краткосрочные колебания и не нуждаются в вложенных деньгах для достижения краткосрочных целей. Если мы дисконтируем инфляцию (2 400 000 - 2 513 000 = -113 000), то в этом случае мы наблюдаем реальный убыток в размере 313 000 MU).
Продуктовое здание, расположенное в центре города, может быть продано за 2'708000 MU, если эта доходность от прироста капитала (стоимость, которую приобретает недвижимость с течением времени) добавляет прибыльность (если она была сдана в аренду в течение этого времени по ставке капитализация 0,6% в месяц от его стоимости), было бы получено 430 000 дополнительных МЕ. Если мы дисконтируем инфляцию (2'708,000 - 2'513,000 = 195,000), мы получим реальную прибыль в размере 195,000 д.е.
Давайте посмотрим на другие практические примеры, которые я представляю:
А).- Покупка дома под реконструкцию.- Дом 75 м2., С парковкой в городской зоне стоимостью 560 000 МЕ.
Стоимость реконструкции 170 000 MU, через 12 месяцев он будет продан уже реконструированным за 900 000 MU (средняя цена в этом районе для аналогичного недавно отремонтированного дома), за вычетом расходов на покупку и продажу и затрат на реконструкцию, прибыль все равно будет выше, чем 23% через год. (900,000 / 730,000 = 1,23%), то есть (560,000 + 170,000) = 730,000 x 0,23 = 167,900 MU
Если вы купите на эти 730 000 MU банкноту на 360 дней с гарантированной доходностью, сопоставимой с CETES (в среднем 4,65% в годовом исчислении, за вычетом комиссий и налогов), чистая прибыль за период составит 4% (730 000 x 0,04 = 29 200)., что эквивалентно всего 29 200 МЕ
Как и при покупке любой бывшей в употреблении недвижимости, стоит обратить внимание на следующие моменты:
Идентификация собственности (точный адрес, размеры и границы, характеристики имеющихся площадей и размеров, особые характеристики, квадратные метры, возраст конструкций, состояние сохранности, функциональность проекта, первоначальное использование и т. Д.)
Что у него нет налоговых долгов, долгов за сборы или услуги, что гарантирует юридическую санитарию, что у него нет обременений, которые влияют на законную собственность или общественные интересы.
Что продавец соблюдает все требования нотариуса к оформлению.
Если кадастровая стоимость намного ниже реальной цены покупки-продажи, ее необходимо обновить, чтобы не подвергаться налоговым заключениям, которые приводят к уплате дифференциальных налогов, которые налоговый орган может ввести в действие до 5 лет назад, аналогично продавец должны уплатить соответствующий ISR и покупателю передачу права собственности (налог на приобретение собственности), оплата услуг нотариуса может быть согласована между обоими участниками.
Соблюдать все требования по перепланировке (разрешения, лицензии, права и сборы подрядчика работ).
Примите во внимание, что, имея доход от продажи недвижимости, продавец должен уплатить соответствующий подоходный налог на прибыль, полученную от прироста капитала.
Б).- Покупка квартиры в аренду.- Квартира в доме 75 м2, с парковкой в городской зоне стоимостью 600000 МЕ.
Его можно будет арендовать по цене 4000 MU (3600 для аренды и 400 для платы за обслуживание и наблюдение) в месяц, и доход будет получен через 6 месяцев, как указано (4000 x 12 = 48000), то есть 48000 MU, в виде арендной платы за вычетом налогов и эквивалентного содержания. при валовой арендной плате за 3 месяца (48000 x 25%) = 12000) чистая прибыль будет (48000 - 12000 = 36000), то есть 36000 MU, в дополнение к приросту капитала в размере 6% в год (600000 x 0,06 = 36000, что означает (36000 + 36000 = 72000), что составляет 72000 МЕ.
Если эти 600 000 MU вложить в банкноту на 360 дней с гарантированной доходностью, сопоставимой с CETES (в среднем 4,65% в годовом исчислении, за вычетом комиссий и налогов), прибыль за период составит 4% (600 000 x 0,04 = 24 000)., что эквивалентно 24000 МЕ
Наиболее востребованными являются квартиры в доме среднего уровня, их основные характеристики:
Те отделы, которые предлагают хотя бы 1 парковочное место для автомобиля, могут указать еще 500 MU, больше и быстрее разместятся.
Что касается доступных площадей, в нем должны быть как минимум 2 спальни, гостиная, кухня со встроенной мебелью, 1 ванная комната, 1 парковочное место, прачечная и кладовая, в 75 м2, прибыльной площади. Средний срок сдачи в аренду - 1-3 месяца.
C).- Коммерческие помещения, офисы или промышленные склады.- Коммерческая аренда даже лучше с точки зрения добавленной стоимости и прибыльности, чем аренда жилья. Однако требуются более высокие вложения (более 5 000 000 MU), если вы хотите купить здание с помещениями под офисы и коммерческие помещения; то же самое происходит, когда предполагается приобрести помещение в коммерческой площади или производственном складе.
Покупка зданий или помещений в торговых центрах обходится дороже, потому что требуются постоянные ресурсы для административных расходов, расходов на безопасность и содержание в размере около 30% от полученного валового дохода. Давайте посмотрим на некоторые примеры упомянутой покупки коммерческой недвижимости:
С1) Стоимость среднего процентного здания с 3 уровнями в 350 м2. Земли и 1200 м2, построенных; С 12 прибыльными единицами площадью 80 м2 каждая, стоимость каждой из которых составляет 12000000 MU, каждое помещение может быть арендовано за 8 400 MU, для 12 они дадут валовой доход в размере 100 800 MU за вычетом расходов на наблюдение, обслуживание и сохранение, которые соответствуют 30% вашего валового дохода, они будут (100 800 x 30% = 30 240), поэтому из валового дохода мы вычитаем отчисления следующим образом: (100 800 - 30 240 = 70 560), что означает чистый доход 70 560 MU, умноженный на 12 в месяц. месяцев, это дало бы нам годовой чистый доход в размере 846 720 д.е., что эквивалентно 7% ставке капитализации инвестиций.
C2) 134 M2. Помещения на коммерческой площади среднего уровня, стоимость которых составляет 1 600 000 MU, и приносят 32 000 MU валового дохода, плюс 4800 MU административных расходов, что составляет дополнительные 15%, следовательно что мы принимаем только 32 000 МЕ как чистую прибыль, поскольку расходы рассматриваются отдельно. Мы умножаем (32 000 x 12 = 384 000), что означает чистую прибыль в размере 384 000 MU, что равняется ставке капитализации 24% от инвестиций.
C3).- Промышленный склад площадью 200 м2., На краю второстепенной дороги на берегу городского квартала со всеми городскими услугами, высокими потолками 5 метров и мощеными полами, с 2 половинными ванными комнатами и 40 м2., Для административного офиса, большие ворота, позволяющие заходить и маневрировать трайлером; Его стоимость составляет 1 200 000 MU, и ежемесячный валовой доход составляет 20 000 MU, вычитаемые расходы составляют 10% (20 000 - 2 000 = 18 000), и умножение на 12 даст нам результат 216 000 MU, что означает годовой доход. за вычетом 216 000 МЕ, что эквивалентно 18,0% капитализации инвестиций.
Рекомендации по покупке:
Если вы задумываетесь о бизнесе аренды коммерческих помещений, то рекомендуемый вариант - покупка помещения на уровне улицы или в небольших торговых комплексах рядом с жилыми массивами, в городских районах с быстрым ростом. В идеале подходите к торговым площадям, где есть достаточно парковок для многих автомобилей, где есть хотя бы один магазин повседневных товаров, кинотеатры, универмаги и много потенциальных клиентов, что обеспечивает их успешную жизнеспособность.
Когда дело доходит до офисных помещений, расположение также является наиболее важным не только для обеспечения легкого доступа и парковок (желательно крытых), но также из-за «статуса» людей и их коммерческого имиджа. В целом, почти все сервисные компании хотят произвести хорошее впечатление на своих клиентов, поэтому им требуются функциональные общие помещения, которые были бы удобными, ухоженными и чтобы ваша компания создавала хороший имидж при личной встрече.
Очень интересным фактом является то, что по крайней мере 80% имеющихся офисов сдаются в аренду и только 20% имеют возможность купить, потому что для владельцев недвижимости более целесообразно и выгодно сдавать помещения в аренду и поддерживать контроль и продуктивность ваших построек.
Также очень важно сохранить его ценность, имидж и качество услуг, чтобы сделать их более привлекательными, поэтому очень важно, чтобы люди, которые используют недвижимость (владельцы и арендаторы), понимали, что необходимо внедрять политику управления и сосуществования и руководствоваться Жесткие правила, поддерживающие гармонию, и инвестиции не уменьшаются.
D).- Покупка городской земли в частном подразделении.- Относительно покупки участков в частном подразделении с будкой и круглосуточной охраной, полностью огороженной, с камерами видеонаблюдения и правилами сосуществования, (тротуары и тротуары, Асфальтированная улица шириной 8 метров, лесные массивы, внутреннее общественное освещение, дренаж и канализация, питьевое водоснабжение с бытовыми подключениями, служба сбора твердых отходов и др.), Стоимость за м2., Колеблется от 4500 до 5500 МЕ., готов к строительству; лоты от 200 до 300 м2., на каждую единицу.
Его прибыльность в краткосрочной перспективе и его способность генерировать денежный поток обычно ниже, чем у дома или коммерческого помещения. Однако его высокая добавленная стоимость может составлять от 10 до 15% в год, и наиболее ценными подразделениями являются те, которые расположены рядом с торговыми центрами, государственными учреждениями, школами, кинотеатрами, церквями, общественным транспортом и рядом с основными дорогами, среди прочего. Срок продажи составляет от 3 до 6 месяцев.
Застройщикам уместно отметить, что такой тип уже урбанизированных участков удобнее приобретать в составе подразделения, потому что период строительства инфраструктуры плюс время строительства увеличивает срок окупаемости инвестиций. (Время строительства инфраструктуры плюс время процедуры получения лицензий, разрешений и разрешений занимает около 3 месяцев).
E).- Субгородские земли.- Стоимость земли устанавливается в соответствии с развитием или ростом городов, в соответствии с политикой и планами городского развития каждого правительства, которые позволяют целесообразность землепользования для жилищное строительство, возможность предоставления коммунальных услуг, таких как: питьевая вода, канализация и канализация, электричество, телефонная связь и ее урбанизация.
Участки этого типа получают добавленную стоимость по тем же правилам, что и городская недвижимость: по местоположению, инфраструктуре и экономическому развитию района, по прошествии 5 лет инвестиции окупаются и достигают своего наилучшего уровня, удваивая свою стоимость., Понятно, что неудобно оставлять его заброшенным без внесения некоторых изменений для его улучшения, потому что это вызывает налоги, и вы должны быть в курсе своих платежей и услуг, которые у вас есть, как в любом доме, и потому что не должно показаться, что он заброшен из-за риска вторжение.
Рекомендации по покупке.
1.- Идентификационные данные лота (местоположение, местонахождение, точный адрес, размеры и границы, конкретные спецификации, характеристики, среди прочего). Рекомендуется обратиться к местным муниципальным властям с просьбой составить протокол «сноса и демаркации» (они ссылаются на соседей, и составляется протокол, в котором указывается, кто появился - власти и соседи - и говорят, что соседи относятся к согласно границам земельного участка).
2.- Документ должен быть санкционирован нотариусом и зарегистрирован в реестре государственной собственности судебного округа, которому принадлежит собственность, причем указанный реестр должен быть окончательно оформлен. Желательно, чтобы комиссариат эхидо выдал справку о том, что указанная собственность не принадлежит эхидо фундо. Если собственность больше, рекомендуется проверить ее подлинность в национальном аграрном реестре, чтобы убедиться, что местоположение вашей собственности не входит в радиус фермы эджидаль и что она признана законной частной собственностью (для этого справку о бездействии выдают вместе с секретарем аграрной реформы.
3.- Проверить в публичном реестре собственности, что она не имеет права удержания и что она актуальна для уплаты налога на имущество, коммунальных услуг (электричество, вода, канализация, электрификация, tequios и другие).
4.- Провести переговоры перед муниципальными властями о целесообразности использования земли для жилищного строительства, о целесообразности предоставления муниципальных услуг, о возможности предоставления питьевой воды, водоотведения и канализации, электроэнергии, телефонной связи и ее урбанизации.
5.- Если участок больше по размеру и примыкает к ливневому ручью, шоссе, железнодорожное полотно или высоковольтная линия электропередачи проходят через участок, или есть полоса отвода, обратите особое внимание, потому что они права на дороги общего пользования, которые «вычитают» метры из вашей собственности и которыми вы не можете свободно распоряжаться.
6.- Если у вас есть колодец, они должны предоставить право собственности на колодец, выданное Национальной водной комиссией.
7.- Желательно, и если собственность нерегулярная, я предлагаю вам отправить опрос с контурными линиями и чтобы они составили ваш план с вашей строительной картой с размерами, границами и, если возможно, разместили вас на участке, "Mojoneras", которые разграничивают собственность.
Как видите, покупка пригородной земли сложна, особенно в Оахаке, потому что, к сожалению, муниципальные власти, часто из-за своего невежества, злоупотребляют своими полномочиями и просят денег ни за что (квоты, текио, сотрудничество для вечеринки и т. д.), но если вы в курсе дела с юридической точки зрения, неудобства, которые они вам доставляют, будут меньше.
Наблюдения относительно администрирования договоров аренды, вы должны позаботиться о следующих аспектах:
Найдите время, чтобы лично изучить моральную и экономическую состоятельность будущих арендаторов и поручителей.
Не используйте плохо составленные «мужские контракты»
Проверить документацию, подтверждающую платежеспособность поручителей.
Обеспечьте прочную основу для будущих обзоров аренды
Предусмотреть обычные штрафы за нарушение или нарушение контракта
Проведите инвентаризацию содержимого и помещений
Обновите гарантийные депозиты в соответствии с новым доходом (от 1 до 2 месяцев аренды)
Обеспечьте надлежащее обслуживание зданий
Оформить возврат недвижимости соответствующим поселением
Сделайте юридические положения, чтобы избежать длительных и дорогостоящих судебных разбирательств
Доход не должен быть произвольно фиксированным, не имея оснований для справедливой оценки того же
Теперь, когда вам становится удобнее нанимать наши профессиональные услуги, мы посвятили себя этой деятельности в сфере недвижимости в течение 30 лет и можем позаботиться о ваших объектах недвижимости, напоминая вам, что мы здесь, чтобы служить вам, если вы дадите нам возможность.
В какой из вариантов недвижимости вы заинтересованы инвестировать?
Исходные документы:
Журнал Real Estate Intelligence. - Специальное издание 2010 г. - Grupo Expansión. - Metros Cúbicos Editores SA de CV
Национальный профессиональный журнал по недвижимости. - июнь / 2009 г. - Информационный орган Ассоциации профессионалов в области недвижимости AC - Grupo Empresarial Sanba SA de CV
Link AMPI Real Estate. - Информационно-коммуникационный орган AMPI Мехико. - Выпуск от мая 2009
г. - www.mexico.inmobiliarias.com; Платформа поддержки компаний по недвижимости. Портал профессиональной недвижимости.
www.eleconomista.com.mx Газета El Economista, специализирующаяся на финансах, экономике и политике »
www.conavi.org.mx Conavi« Национальная жилищная комиссия ».
